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行政诉讼附带民事诉讼的法律思考/姬永福

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 15:00:47  浏览:9076   来源:法律资料网
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关于行政诉讼附带民事诉讼争议问题的一些看法

姬永福


[内容提要]行诉是否应附带民事诉讼?何谓行政附带民诉?行诉附带民事的范围如何界定?这些问题是近年来行诉法学界对行诉附带民事问题争论的焦点。笔者在文中对几个争议点的形成缘由和主要观点进行了归纳介绍和简要评析,并在此基础上提出了自己的一些看法。
[关键词] 行政诉讼 附带 民事诉讼 争议交织

现代社会的到来,是伴随着社会生活的日益复杂化和利益的多元化,这样就使得行政权的不段深入扩张,再加上大量民事纠纷的出现使得法院不堪重负。所以行政机关裁决民事纠纷的活动应运而生。这样,行政争议与民事争议往往就交织在一起。而对此,我国行政诉讼法并无直接的法律依据可循。所以在司法实践中就出现了诸如轰动一时的“高永善诉影视公司房产纠纷案”中围绕三间房的所有权争议,当事人分别进行了民事诉讼和行政诉讼,历经中院,高院,先后出现八份裁判但纠纷至今未解决的尴尬局面①。所以,学理界对如何合理解决该类民事,行政争议交织案件提出了不少思路,其中以对行政诉讼附带民事诉讼(以下简称行诉附带民事)的讨论尤为热烈,并且形成了几个争议焦点。笔者在对这几个争议点简要分析的基础上提出了自己的一些看法。
第一争议点:行政诉讼是否应当附带民事诉讼
对此理论界有俩种截然不同的看法
(一)肯定论者主张:行诉应当附带民事,而且认为《行政诉讼法》中尚未明文规定实为憾事,应在修订《行政诉讼法》时将其纳入。他们所持理由主要有:
1,行诉附带民事所带来的利益性:即它对行政,民事争议的解决均有利或前一争议的解决有利于后一争议的解决。如在对行政裁决不服案中,法院在审理被诉行为时,必然要对涉及的民事案件进行了解;行政侵权案中,行政行为合法性与否的认定直接关联侵权赔偿能否实现。
2,确保法院裁判的一致性。行政,民事争议交织往往使案件复杂化,再加上该问题在法律上的真空状态,就容易使法院对同一案件作出相互矛盾的判决,损害司法权威性。有学者就以前述“高永善案”为例加以佐证。②
(二)否定论者则对该制度持根本反对态度。认为:
1,“无法可依”:从《行政诉讼法[草案]》到《行政诉讼法》的正式实施再到99年最高院的司法解释61条中采用“一并审理”的用语,都表明迄今为止行诉附带民事仍未被立法者认可。③
2,审理对象的不同往往会导致在行政案件审理时不予审查的事实,往往却是分清民事责任的重要事实。④
3,举证责任的不同可能会引起法庭规则的混乱⑤。
(三) 我个人认为行政诉讼可以附带民事诉讼,但也应仅限于“可以”。
1,行诉可以附带民事的主要理由可归结为:具有可行性。具体地说:首先,行诉附带民事并非完全无法律依据.诚然,从行诉法条文上可能无法查证到明确的法律依据。但从行政实体法的有关规定来看,现行许多行政管理法规都赋予行政机关对那些既违反行政法又造成他人损害的行为人以行政处罚和民事赔偿双重处理权。[如《治安管理处罚条例》第8条等]。相对人若对这种双重处理决定不服起诉时,所带来的法律后果就是行政附带民事的适用。所以,如果说其欠缺法律依据,只能说目前还没有在行政程序法上以明确的条文予以支持。这也是笔者呼吁在修订《行政诉讼法》时立法者应关注的地方之一。其次,附带诉讼给司法所带来的效益性,是我们不能完全放弃它的重要原因。不可否认,附带诉讼只是诉讼合并的一个特例,而合并审理存在的法理基础即在于它的效益性和避免同一案件不同裁判结果所导致的对司法权威的损害。在行政,民事争议交织案件中,法院在审理行政案件时事实上已经对民事争议进行了审理。“虽然民事争议的解决要依赖行政争议的解决,但行政争议的解决也不可能完全抛开民事争议,法院在审查行政行为合法性过程中不可能无视当事人间的民事争议”。例如在大量的行政确权案和对行政许可不服案件中,无论当事人还是法院均花了大量的精力来确认民事权利义务关系,然而依法律规定,法院只能作出维持或撤消判决。对已完全查清的民事争议却束手无策,而只能待争议方另行提起民事诉讼。即所谓的“官了民不了”。这无疑不符合程序效益规则的要求。
2,我这里的“仅限于可以”意指:第一,拿附带诉讼本身来说,其并非一种绝对必然的或必要的诉讼制度。刑诉附带民事不是,行诉附带民事也不是。以刑诉附带民事为例,原苏联,德国等国和我国一样采用该制度。而在美国`日本,对犯罪造成的损害要依民诉法单独提起赔偿诉讼⑥。著名的“辛普森案”就是例证:辛普森在刑诉中虽被认定为无罪但在民事诉讼中却败诉,承担了赔偿责任。可见,在美国不仅不要附带,且刑诉结果对民事案件的审理也并无约束力。第二,并非所有的行政,民事争议交织案件都能适用行诉附带民事来解决。具体如当事人对进入民事诉讼的规章等抽象行政行为的合法性有异议,从而产生双重争议的案件,原则上就应由受理民事争议的民事庭对抽象行政行为是否合法进行鉴别,而不宜适用行诉附带民事程序。另外有些争议交织案件适用后并不能实现程序效益,也不宜适用该制度。例如在对行政裁决不服案中,民事纠纷的一方当事人同时提请法院解决民事争议时,若法院查明行政机关的具体行政行为违法但裁决的结果是正确的。这时适用行诉附带民事的结果就是行诉中胜诉的原告在民诉中却败诉。对原告来讲,他提起行诉是没有任何效率的。第三,行政诉讼本身不同于刑事诉讼的特点使得同样是附带民事诉讼最终却产生不同的效果。我们知道刑事追诉活动是国家公权力主动介入引起的,司法机关在启动刑事诉讼的同时也保护刑事被害人的赔偿请求权。所以刑事附带民事的适用便毫无滞碍。而行政诉讼是由享有行政诉权的人行使权利而启动的,这样就有可能出现当事人出于各种考虑放弃行政诉权而使得民事争议无从适用行政附带民事而得到解决。
第二争议点:何谓行政附带民事?
按照最一般的解释,所谓行政附带民事指法院在审理案件时附带审理与行政案件相关联的民事案件的诉讼制度。但作为一个研究行诉附带民事制度建构合理性的基本概念,这样的定义显然是尚嫌模糊的。所以学者门基于自己对 该制度的不同理解而给出了不同的定义。
(一)对不同定义的简要分析。
观点一认为:是指在行政诉讼过程中,法院根据当事人请求,受理与被诉具体行政行为密切相关的民事争议,并将其合并处理的诉讼制度⑦。
观点二认为:应界定为法院在审理行政案件时,根据当事人请求,附带审理与行政争议相关的民事争议的特殊诉讼程序。并特别指出“相关”是指民事争议引起行政争议或者行政争议引起民事争议这俩种情况⑧。
观点三认为:应指法院在审理行政案件时,根据当事人的请求,附带解决由本案派生的民事赔偿争议的诉讼活动⑨。
在上述对行政附带民事制度的不同认识中,观点一将其与并案审理视为一体。笔者对此持有异议。我们知道,“并案审理”一语最早出现在99年最高院《关于执行〈行政诉讼法〉的解释》第61条中,我认为它与目前尚处于学理讨论阶段的行诉附带民事还是有一定区别的:并案审理中的民事争议是在具体行政行为作出前就已存在,民事争议的产生可以说与该行政行为无关,当然行政机关也不可能是民事争议当事人,也不会承担民事责任。而行政附带民事一般均表现为具体行政行为对民事争议产生法律上的影响或者直接导致民事争议出现,所以行政机关可能成为民事争议的一方当事人并最终可能承担民事责任。观点二的缺憾是将这种“相关性”扩大到包括由民事争议引起行政争议的情况。笔者认为这种争议案件本质上仍是民事案件,争议发生在平等主体间,并非是由行政行为引起。只是由于行政行为的介入使案件变的复杂而已。所以不宜将该种情况纳入行诉附带民事的范畴之内。观点三则将行政侵权赔偿与民事侵权赔偿错混为一体,从而进一步将单一的行政侵权赔偿诉讼错用行政附带民事制度来解决。
(二)笔者对行诉附带民事概念的界定。
行诉附带民事指法院在审理行政案件时,根据当事人请求,对由该具体行政行为引发的民事附带审理的诉讼活动和诉讼关系的总称。这里要指出的是:1,这里的“由该具体行政行为引发的民事争议”具体是指俩种情况:其一指,行政争议与民事争议是由行政主体的同一行政行为引起。其二是指,行政行为的作出不仅未解决原有民事争议反而又引起新的民事争议。
第三争议点:行政附带民事的范围应如何界定?
由于对何谓行诉附带民事作出了不同的注解。因此,在界定行诉附带民事的适用范围上,学理界就有了不同的声音。主要集中在以下俩方面:
(一)对行政侵权赔偿诉讼归属的争议。有学者将行政诉讼法中有关行政侵权赔偿责任归入民事赔偿责任范畴。这样,要求行政赔偿的诉讼与相关行政诉讼一旦合并审理,也就成了行政附带民事⑩。有学者则从民事侵权责任与行政侵权责任的主体,性质,适用的法律和程序等方面比较后认为两者是有区别的,并以此说明行政侵权赔偿诉讼不符合行诉附带民事的基本特征。
我认为:1,行诉法以专章规定了行政侵权赔偿责任,就意味着该责任已从过去的民事赔偿责任中剥离出来而归入国家赔偿责任,所以不应将两者混同。2,从我前述的个人对行诉附带民事概念的理解出发,行政侵权赔偿显然不能用行诉附带民事解决。3,该类型案件实际上就是单纯的行政诉讼案件。不合法的具体行政行为是因,行政侵权赔偿责任是果,而侵权赔偿请求就是连接因与果的纽带。“行为-请求-责任”的模式已完整构成一个行政之诉所需的全部要素。所以在经法院审理确认具体行政行为违法并给行政相对人造成损害时,就应直接在查明案情基础上作出赔偿判决,而不宜再由相对人附带提起民事诉讼。
(二)对行政裁决引起的诉讼的归顺争议。
有学者认为行政机关居间裁决民事争议所引起的诉讼中,民事争议的解决与行政争议的解决密不可分。适用行诉附带民事既便捷又能彻底解决民事争议;而有学者认为行政裁决案件适用该制度不符合“附带民事诉讼”的本意。其本意是仅指以行诉为主诉和前提,诉讼原本目的解决的是行政争议,民事争议只是与主诉相关才予以“顺便趁手”解决。认为行政裁决引发的诉讼不具备该特征。
我认为两种认识均有失偏颇,原因在于未对行政裁决加以细分。事实上不同的行政裁决行为引起的法律关系因个案的不同而有所差异。从笔者前述的行政附带 民事概念的角度出发,可将该类案件粗略地分为两类:一类为不引起新的民事争议的行政裁决案。对该类案件的诉讼中,行政相对人的行政请求中本身就内含了对原民事争议的请求,或者说当事人的行政的实质也在于满足原告的民事请求。这样,当事人的民事权益请求已包含于并转化为一种行政诉讼请求。所以仍应将该类案件作为行诉案件来处理。只是在审理是涉及民事争议的解决时参照适用民诉法相关规定即可。法院最终裁判也应对当事人间的权利义务作出确定。另异类案件中,行政裁决作出后同时引发行政争议和民事争议或者在原有民事争议未解决的前提下又引起了新的民事争议。故对此应适用行诉附带民事。例如,甲殴打乙致乙身体受到伤害。公安机关裁决甲赔乙500元,甲以赔的太多为由起诉,乙则以赔的太少为由起诉。此时公安机关的行政裁决行为同时引发甲乙对裁决不服的行政争议。这种情况下,甲乙任何一方的行政请求中不能完全内含民事请求,所以不宜完全作为行政诉讼案件来处理。笔者认为此时适用行诉附带民事可以说是恰当正时。
(三)行诉附带民事的类型
在对上述两种类型的案件具体分析的基础上予以合理“扬弃”后,笔者试图进一步廓清行诉附带民事的适用范围,认为主要存在于下列案件中:
1,当事人对具体行政行为不服起诉,但该行为却预决着当事人间的民事争议或对业已存在的民事争议产生法律上的影响。如交通事故责任的认定,公证,证明行为等。
2,行政相对人实施行政机关已许可的某行为时,第三方认为该行政许可侵犯了自己的民事权益,提起行政诉讼过程中要求发育附带解决民事争议。
3,受害人和受处罚人均对行政处罚不服而起诉并同时要求解决民事争议的。

参考文献

[1]本案详细情况参见王光辉整理《一个案件,八份判决》《中外法学》98年第二期
[2]马怀德主编《行政诉讼原理》法律出版社2003年版;
[3]甘文著《行政诉讼法司法解释评论》中国法制出版社2000年版,175页;
[4][日]室井力主编《日本现代行政法》吴微译,中国政法大学出版社95年版;
[5]可参阅王名扬主编的:《外国行政诉讼制度》,人民法院出版社1991年版;
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关于印发吉安市物业管理办法(试行)的通知

江西省吉安市人民政府办公室


关于印发吉安市物业管理办法(试行)的通知

吉府办发〔2007〕14号


井冈山管理局,各县(市、区)人民政府,市政府各部门:

《吉安市物业管理办法(试行)》已经市政府第十二次市长办公会议研究同意,现印发给你们,请认真遵照执行。




二〇〇七年六月二十八日



吉安市物业管理办法(试行)


第一章 总 则

第一条 为规范吉安市物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。根据《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等法规、规章规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理,以及对物业管理活动的监督管理。

第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围,具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称物业,是指已建成投入使用的各类房屋及其相关设施、设备和场地等。

本办法所称业主,是指房屋的所有权人。

本办法所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业,是指依法成立,并取得物业管理企业资质的从事物业管理服务的企业。

第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第五条 吉安市房地产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县(市)房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。

规划建设、城管、公安、消防、物价、工商等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责共同做好物业管理的有关工作。

街道办事处、社区居委会负责组织召开首次业主大会选举产生业主委员会。街道办事处负责对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调和指导。

第二章 物业管理分工

第六条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理,由物业管理企业负责;属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

第七条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责;物业管理区域共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理,由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第八条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁,由物业管理企业负责。

第九条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站(箱、道)等环境卫生设施的日常养护、维护管理和清掏、清运工作由物业管理企业负责,生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站。

第十条 高层楼(七层及以上,下同)以楼内供水泵房总计费水表为界,多层楼(七层以下,下同)以楼外自来水表为界,界限以外(包括计费水表)的供水管线及设备,由供水企业负责维修管理;界限以内(包括水表至用户)的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十一条 物业管理区域内供电线路、消防设施、照明设施等,属于共用设施设备的,由物业管理企业负责维修管理;其它公共部分,由相关单位负责维修管理。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十二条 建立业主名册制度。

业主名册,由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业,由开发建设单位建立业主名册,并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的,新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第十三条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务。

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议。

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。

(四)参加业主大会会议,行使投票权。

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权。

(六)监督业主委员会的工作。

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同。

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关的场地使用情况享有知情权和监督权。

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金(以下简称维修基金)的管理和使用。

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十四条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则。

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。

(四)按国家有关规定交纳维修基金。

(五)按时交纳物业服务费用。

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十五条 首次业主大会会议上的投票权数,按下列办法确定:

(一)住宅每套1票。

(二)非住宅每100平方米建筑面积为1票,不足100平方米建筑面积的按每个产权单位为1票;超过100平方米的,每超过100平方米计1票;超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会上所持的投票权数,不得超过全部投票权的30%。建筑面积的认定,按业主房屋所有权证记载建筑面积为准。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第十六条 首次业主大会会议可由街道办事处、社区居委会会同开发建设单位组织召开,房管、公安等部门应积极参与指导、监督。费用开支由物业开发建设单位承担。

业主大会和业主委员会成立后,由业主委员会根据业主大会议事规则组织召开业主大会。费用由全体业主按拥有的投票权数按份分摊,或经过业主大会批准,在维修基金的利息收入中列支。

房地产管理部门对业主大会的成立和日常工作进行指导、监督。

第十七条 已实行前期物业管理的小区入住率达到60%以上的或者物业交付使用已满2年的,开发建设单位、业主应当向当地街道办事处和社区居委会提出召开首次业主大会的书面要求。

街道办事处、社区居委会应当在接到开发建设单位、业主书面要求的15日内,组织开发建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由开发建设单位代表和业主代表组成,其成员应为不超过15人的单数,成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的,由街道办事处、社区居委会会同当地物业管理行政主管部门指定筹备组成员。

第十八条 筹备组应在街道办事处、社区居委会的组织下在3个月内召开首次业主大会。

筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知当地物业管理行政主管部门,当地物业管理行政主管部门可以根据实际情况派代表参加。

筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式等。筹备组对业主投票的真实性负责。

第十九条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

(二)选举、更换业主委员会委员。

(三)选聘、解聘物业管理企业。

(四)制定维修基金的使用、续筹方案,并监督实施。

(五)制定、修改物业管理区域内共用部份和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(六)改建、重建建筑物及其附属设施。

(七)法律、法规或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责。

第二十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式;但应当持有1/2以上投票权的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。委托代理人必须持有委托人的书面委托书方可确认其参加业主大会会议的资格。

业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,制定和修改物业管理区域共用部分和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生维护或由业主大会议事规则规定的其他有关物业管理和职责等方面的规章制度必须经物业管理区域内全体业主所持投票权的1/2以上通过;业主大会作出制定维修基金的续筹、使用方案,改建、重建建筑物及其附属设施依据有关法律和法规执行。

决定事项通过后应当在3日内,以公告形式在物业管理区域内予以公布。业主大会的决定对物业管理区域的全体业主具有约束力。

第二十一条 业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开1次。经20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第二十二条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主并告知当地社区居委会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第二十三条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织,是业主大会的执行机构。业主委员会对业主大会负责,履行下列职责:

(一)召集和主持业主大会或业主代表大会,报告物业管理的实施情况。

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(四)草拟业主公约、业主大会议事规则或修订草案报业主大会通过,监督业主公约的实施。

(五)业主大会赋予的其他职责。

第二十四条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期3年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会,选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。

经依法选举产生的业主委员会备案时,房地产管理部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十五条 业主委员会的换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经20%以上的业主书面提议,街道办事处、社区居委会可以组织召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。

新一届业主委员会选举成立之日起的10日内,原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。

第二十六条 业主委员会根据住宅的规模由5至9人组成,设主任1人,副主任1至2人。建筑面积2万平方米以下的物业,业主委员会设5人;建筑面积2万平方米以上的,每超出2万平方米可增设1人,最多不超过9人。

不足30户业主的单栋物业,经全体业主同意可以不成立业主委员会,直接由全体业主共同履行业主委员会职责,但必须选出1-3人的召集人。

业主委员会由主任召集,作出的决议,由组成人员的半数以上通过。1人1票。因业主入住时间短等原因,没有召开业主大会选出业主委员会的,可由当地社区居委会代业主委员会履行以下部分职责:

(一)召集业主大会会议。

(二)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同。

(三)监督业主公约的实施

第二十七条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;

(二)遵守国家有关法律、法规;

(三)遵守业主公约、业主大会议事规则,履行业主义务;

(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

(五)具有一定的组织能力;

(六)具备必要的工作时间。

第二十八条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内,将业主委员会和名单报当地房地产管理部门备案,同时抄报当地社区居委会。

业主委员会备案时,应提交以下资料:

(一)要求备案的报告;

(二)业主委员会登记备案表;

(三)业主大会会议记录;

(四)通过的业主公约、业主大会议事规则和选聘的物业管理企业的决议;

(五)业主委员会成员名单和基本情况。

第二十九条 业主委员会的活动经费,由全体业主共同分摊,具体数额和使用计划,由业主大会审议决定。

第三十条 业主大会、业主委员会的决议和业主公约,应当符合国家规定,不得与法律、法规、规章相抵触,业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定,不允许从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会的决议和业主公约对全体业主具有约束力。

第三十一条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居委会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应积极配合当地社区居委会依法履行自治管理职责,支持社区居委会开展工作,并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知当地社区居委会,并认真听取社区居委会的建议。

第三十二条 业主转让或出租物业时,应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件,对受让人或承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内,将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第四章 物业管理企业

第三十三条 从事物业管理企业应当具有独立的法人资格。县、(市)房地产管理部门须按国家规定对物业管理企业实行资质管理。

从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。

第三十四条 物业管理企业的权利。

(一)根据前期物业服务合同或物业服务合同和国家法律、法规、政策规定,并结合实际情况制定物业管理规定,管理物业区域和物业。

(二)依照合同和有关规定收取物业管理服务费。

(三)制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为。

(四)要求委托人协助管理。

(五)选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。

(六)享受国家对第三产业和物业管理企业的优惠政策。

第三十五条 物业管理企业的义务。

(一)履行前期物业服务合同或物业服务合同,对物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新。

(二)根据合同约定,对物业共用部位、共用设施设备和物业管理区域内道路景观、绿地的保障服务。

(三)公共绿地、花草树木的养护、管理和修复。

(四)车辆进出及停放管理。

(五)协助公安部门维护物业管理区域内公共秩序、进行安全防范。

(六)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的管理。

(七)根据业主的生活需求,开展其它特约物业服务。

(八)接受业主大会、业主委员会和社区居委会的监督,协助做好社区管理、社区服务工作。

第三十六条 未实施物业管理的住宅小区或不具备实施物业管理的居民小区,由社区居委会负责组织落实物业管理工作。

第五章 前期物业管理

第三十七条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由开发建设单位负责选聘或委托物业管理企业实施前期物业管理,签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限一般为2年,期满后,原前期物业服务合同自然延期,但最多不超过3个月。

物业销售(预售)时,开发建设单位选定的物业管理企业和物业买卖人应当签订前期物业管理服务协议。

成立了业主大会,业主、业主大会应当选聘物业管理企业,并由业主委员会签订物业服务合同。业主、业主大会选聘了物业管理企业,原前期物业服务合同无论是否到期,均自然终止。

物业管理企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同必须使用建设部制订的《前期物业服务合同》(示范文本)。

无论是前期物业服务合同、物业服务合同,物业管理企业均应当在合同签订之日起15日内,将合同报当地房地产管理部门备案,同时抄告社区居委会。服务合同期限届满前3个月,物业管理企业应当以书面形式告知开发建设单位或业主委员会,并在小区进行公告。

第三十八条 开发建设单位应在物业销售(预售)之前,制订前期物业管理服务方案,并作为商品房预售方案的组成部分,在办理物业预售许可证时提供。

物业管理服务方案应包括以下内容:

(一)根据建设部示范文本制定的业主临时公约;

(二)明确拟实行的服务等级、服务项目和各服务项目的收费标准;

(三)物业管理用房的面积及具体位置等。

第三十九条 开发建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制定的业主临时公约,不得侵害买受人的合法权益,并在销售物业前向物业买受人明示,并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明,由此产生的纠纷由开发建设单位负责。

物业买受人与开发建设单位签订买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺,并作为附件载入商品房买卖合同。

第四十条 开发建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第四十一条 在前期物业管理期间,房屋出售之日至物业综合竣工备案验收之日的当月发生的物业服务费由开发建设单位承担;从物业综合竣工备案验收之日的次月起至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由业主按照物业买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担。物业买卖合同未约定的,由开发建设单位承担。

前期物业服务收费具体标准由当地物价主管部门批准。

第四十二条 业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,开发建设单位不得转让。

第四十三条 物业管理企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,并签字认可。物业管理企业应参与业主对所购物业交付验收手续。

第四十四条 在办理物业承接验收手续时,开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备施工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

(三)物业质量保修文件和物品使用说明文件。

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时,将上述资料移交业主委员会。

第六章 物业的使用、管理和维修

第四十五条 开发建设单位应当在物业管理区域内按下列比例配置物业管理用房,并配备独立的水、电。

(一)小区按总建筑面积3‰的比例配置。

(二)单栋住宅楼原则上至少要配套一间房屋作为物业管理用房。

物业管理用房的配置不得少于50平方米建筑面积。

物业管理用房的所有权为物业管理区域的全体业主共同所有。

第四十六条 业主或非业主使用人必须按照《住宅使用说明书》的规定使用物业,未经其他业主和相关部门同意,不得改变物业的使用性质、功能和各类设施设备的使用性质。

业主或物业使用人进行室内装修、维修、检修工程的,应当遵守《住宅使用说明书》和业主公约,并与物业管理企业签订《房屋室内装饰装修管理服务协议》。

第四十七条 房屋室内装饰装修管理服务协议应包括以下内容:

(一)装修、维修、检修工程的实施内容和期限;

(二)允许施工的时间;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)服务费用与违约责任;

(七)其他需要约定的事项。

第四十八条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,改变或破坏房屋外貌,改变房屋用途;

(二)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等;

(三)存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

(四)利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动;

(五)法律、法规禁止的其他行为。

第四十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)践踏、占用绿地,占用通道等共用场地;

(二)擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观,违反规定安装外墙防护设施,损毁设施、设备,危及房屋安全;

(三)乱搭乱建,在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用;

(四)乱停乱放车辆;

(五)破坏绿化,损毁树木、园林艺术雕塑,影响景观;

(六)乱抛乱堆垃圾杂物,倾倒余土废渣,堆放排放有毒物质,污染环境,存放易燃、剧毒、放射性等危险物品;

(七)饲养禽畜;

(八)发生超过国家规定标准的噪音;

(九)在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;

(十)擅自取用地下水;

(十一)法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第五十条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时,须事先告知物业管理企业,接受物业管理企业监督,确保区内物业完好,工程垃圾应及时清理,工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。

第五十一条 有关施工单位因施工或检修,损坏了区内物业的,应给予赔偿。

第五十二条 建筑物的维修责任明确的,由责任人负责维修,其他则按下列规定执行:

(一)房屋自有部分由业主或使用人负责维修;

(二)毗连部分,由毗连部分的业主共同负责维修;

(三)建筑物本体共有部分,由该建筑物所有业主共同负责维修;

(四)物业管理区域内共有设施、设备、场地,由全体业主共同负责维修;

(五)房屋及附属设施影响市容,危及毗邻房屋安全及公共安全的,由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的,经业主大会同意后,由物业管理企业进行维修,其费用由业主或使用人承担。

第五十三条 物业共用部位、共用设施设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿。

物业管理区域物业共用部位、共用设施设备遭人为损坏的,由责任人负责赔偿、维修。

第五十四条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,并按有关规定办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会签订协议,并支付设置费用。收取的费用应当纳入维修基金。

第五十五条 商品住宅维修基金的筹集、使用和管理按照《吉安市商品住宅维修基金管理办法》的规定执行,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新和改造。

业主委员会成立后,房地产管理部门应及时将维修基金移交给业主委员会,由业主委员会自行管理。房地产管理部门应加强指导和监督。

开发建设单位在前期物业管理中,不得动用维修基金。

第七章 物业管理服务收费

第五十六条 物业管理服务收费必须遵循合理、公开、公平以及与管理水平相适应的原则。

第五十七条 物业管理服务收费包括下列项目:

(一)公共性服务收费,实行政府定价。主要用于物业管理区域内的房屋建筑管理、共用部位共用设施设备的日常养护和维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等具有公共性的服务,应在物业服务合同或前期物业服务合同中约定,具体标准按照上级有关规定,报当地物价主管部门批准后公布执行。

(二)专项服务收费,实行政府指导价。主要包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行所需的费用。具体标准按上级文件规定,报当地物价主管部门批准后公布执行。

(三)特约服务收费,实行市场调节价。主要包括代办性服务、特约服务和多种经营服务,其收费由业主和物业管理企业协商议定。

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务项目、服务范围、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。

第五十八条 多层住宅物业管理公共性服务费收费标准,由物业管理企业根据实际提供的服务项目、服务水平、资质等级报房地产管理部门认定服务等级,再持服务等级认定文件和各项费用开支情况,向同级物价主管部门申报各项公共性服务内容收费标准。

物业管理服务等级的认定执行《江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准(试行)》。

第五十九条 物业管理公共性服务费用主要由如下项目构成:

(一)管理、服务和维修人员工资和按规定提取的福利费及社保基金等。

(二)共用部位,共用设施、设备日常运行维修、保养及公共场所照明、路灯、节日灯饰等公用水电费。

(三)绿化养护费。

(四)公共环境清洁卫生费。

(五)安全秩序维护费。

(六)办公费。

(七)直接用于所管物业发生的固定资产折旧费。

(八)法定税金。

(九)经业主大会同意的其他费用。

(十)合理利润(普通住宅不超过10%,写字楼、商铺、大型市场、高级公寓和别墅不超过15%)。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修基金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房屋所有权证的,以房屋所有权证记载的建筑面积为准,包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办房屋所有权证的,以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。

物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定,可以预收,除业主、使用人自愿外,一次最多可预收3个月的费用。

第六十一条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的,物业管理企业不得收费;委托物业管理企业处理的,清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。

第六十二条 业主或使用人在办完购房或租赁手续(指交接钥匙)后的次月起,物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

已购买但未入住的(装修属未入住),业主按50%交纳物业管理公共性服务费。

未使用或入住的房屋,不交纳设备运行专项服务费。

前期物业管理期间物业服务收费按照第四十一条执行。

第六十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第六十四条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第六十五条 未经业主、主业大会或业主委员会委托,物业管理企业自行提供服务的,业主和使用人有权拒付。

第八章 法 律 责 任

第六十六条 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害业主可向当地房地产行政主管部门申请调解,也可以请求人民法院予以撤销,并通告全体业主。

第六十七条 物业管理企业在服务合同期限内因经营不善或其他原因要求撤出小区物业管理,必须征得开发建设单位或业主委员会书面同意,并在小区内进行公告,同时告知社区居委会。未经同意擅自撤出的,依据相关法律法规、规章予以行政处罚。

第六十八条 有下列情形之一的,由房地产行政主管部门依照《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定予以处罚:

(一)未取得资质证书从事物业管理的,或以欺骗手段取得资质证书的;

(二)开发建设单位不按规定配置物业管理用房的;

(三)未经业主大会上同意,物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的;

(四)开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的。

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关于进一步规范基本养老金社会化发放工作的通知

劳动和社会保障部


关于进一步规范基本养老金社会化发放工作的通知

劳社厅发〔2001〕8号


各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅(局):
自2000年我部《关于加快实行养老金社会化发放的通知》(劳社部发〔2000〕9号)下
发后,各地积极采取措施,目前全国基本养老金社会化发放的目标基本实现,有力地推
进了建立和完善社会保障体系的进程,为进一步确保基本养老金按时足额发放和实现企
业退休人员社会化管理创造了重要条件。为巩固和发展工作成果,解决工作中存在的业
务流程不够规范、工作标准不尽统一等问题,进一步规范基本养老金社会化发放工作,
现就有关问题通知如下:

一、各级劳动保障部门和社会保险经办机构要进一步加强对基本养老金社会化发放
工作的领导和管理,确保有关工作措施的落实。基本养老金社会化发放的基本形式是由
各统筹地区社会保险经办机构直接委托银行、邮局等社会服务机构发放,对于有特殊困
难不能到银行、邮局领取基本养老金的离退休人员,社会保险经办机构可直接或委托社
区服务组织送发。目前仍由原行业统筹企业经办机构组织发放或由企业退休人员管理组
织代发养老金的,要立即进行调整和规范,改由社会保险经办机构直接委托社会服务机
构发放。

二、各级社会保险经办机构要进一步完善离退休人员数据库,并使其与社会化发放
数据库实现变更联动。要严格执行基本养老保险待遇的计算、审核程序,新增离退休人
员从次月起发放基本养老金,死亡离退休人员从次月起停发基本养老金。

三、各级社会保险经办机构要保证基本养老金发放的有关数据和资金及时到位。每
月基本养老金开始发放的日期一般应定于5日至25日之间,具体日期由各地社会保险经办
机构确定。社会保险经办机构要在基本养老金发放日的2个工作日以前,将基本养老金发
放数据传至代理发放业务的银行、邮局,同时汇入相应的资金。社会保险经办机构要督
促银行、邮局等社会服务机构在资金汇入以后2日内,将资金划入离退休人员的个人储蓄
账户。

四、在国内异地居住或出国定居的离退休人员,经向社会保险经办机构申请并办理
相关手续后,其基本养老金可以委托亲属或他人代领。在国内异地居住的,也可以委托
社会保险经办机构通过邮局、银行寄汇给本人;出国定居的,若国内无亲属或他人代领,
本人要求社会保险经办机构将款寄汇至国外的,汇费由其个人负担。

五、 已纳入社区管理的企业离退休人员死亡后,其亲属和户籍所在地(或常年居住
地)的街道社区服务组织要在7日内向负责支付其基本养老金的社会保险经办机构报告;
尚未纳入社区管理的企业离退休人员死亡后,其亲属要在3日内向死亡者原单位报告,原
单位应在4日内向社会保险经办机构报告;异地居住的离退休人员死亡后,其亲属要在7
日内向负责支付其基本养老金的社会保险经办机构报告。社会保险经办机构在接到报告
并审核死亡证明材料有效后,应及时办理支付丧葬补助等项费用的手续,同时终止死亡
离退休人员的基本养老保险关系。

六、各级社会保险经办机构应当定期对参加基本养老保险的离退休人员领取基本养
老金的资格进行核查。在国内异地居住的离退休人员,每年向负责支付其基本养老金的
社会保险经办机构提供一次居住地公安机关出具的居住证明。出国定居的离退休人员,
每年向负责支付其基本养老金的社会保险经办机构提供一次由我国驻该国使领馆出具的
居住证明(未与我国建立外交关系的国家,由当地公证机关出具)。

七、离退休人员发生下列情形之一,社会保险经办机 构应停发或暂时停发其基本
养老金:

(一)无正当理由不按规定提供本人居住证明或其他相关证明材料的;

(二)下落不明超过6个月,其亲属或利害关系人申报失踪或户口登记机关暂时注销
其户口的;

(三)被判刑收监执行或被劳动教养期间的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

发生以上第(一)、(二)、(四)项情形的离退休人员,经社会保险经办机构确认仍具
有领取基本养老金资格的,应从停发之月起补发并恢复发放基本养老金;发生以上第
(三)项情形的离退休人员,服刑或劳动教养期满后可按服刑或劳动教养前最后一次领取
的标准继续发给基本养老金。

八、对弄虚作假违规办理离退休手续的人员,社会保险经办机构应立即停发基本养
老金,并限期收回或从其以后应领取的基本养老金中逐步扣除已经冒领的金额;离退休
人员死亡后,其亲属或他人冒领基本养老金的,社会保险经办机构应责令冒领者退还冒
领金额,劳动保障行政部门依法给予处罚;对拒不退还冒领金额者,社会保险经办机构
可向人民法院申请强制执行。

九、各级社会保险经办机构应认真开展基本养老金社会化发放的查询服务,建立监
督举报制度,向社会公布查询服务和举报电话。对群众举报的问题,社会保险经办机构
应当及时调查处理。

二○○一年十二月二十一日



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