广州市行政规范性文件管理规定

上一篇: 关于印发《平凉市涉案财物价格鉴定实施办法》的通知
下一篇: 南宁市人民政府办公厅关于印发南宁市储备粮管理办法的通知

云南省人民政府


云南省城镇房产交易管理暂行办法
云南省人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强城镇房产交易管理，维护房产交易市场秩序，保障房产交易当事人的佥权益，根据国家有关法规、政策，特制定本办法。
第二条 城镇规划区范围内、独立工矿区内各种所有制房屋的买卖、租赁、有偿调换、抵押等在房产流通过程中发生的经济活动，适用本办法。
房产交易涉及土地使用权出让、转让的应按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和我省的有关规定办理。
军队与地方之间的房产交易应遵守《中国人民解放军房地产管理条例》和本办法的有关规定。
涉外房产交易，除法律和政策另有规定外，均必须遵守本办法。
第三条 各级人民政府的房产管理机关是各该行政辖区内的房产交易的主管机关。
为加强管理，各市、县可成立由房产管理部门牵头，有工商、土地、物价、财政、税务等部门参加的房产市场管理委员会，负责房产交易管理的领导、直辖市、监督工作。

第二章 房产交易管理
第四条 市、县房产交易管理所（以下简称交易所），办理房产交易登记、监证手续，开展房产价值、价格评估；提供洽谈协议场所、交流信息、进行政策法律咨询、介绍行情等项服务；接受有关房产交易的招标、拍卖等委托代办业务，并会同有关部门查处违反本规定的房产交易活动
。
土地管理部门可派人到交易所联合办公，办理房产交易中的土地合作权变更登记业务。
各有关房产交易市场的管理部门，应派人到交易所参加经常性的、具体的监督管理工作。
第五条 进行房产交易时，交易双方必须到房产所在市、县交易所进行登记，按程序办理有关手续，并交纳规定的税费。
房屋交易涉及土地使用权转让的，转让方应先与土 管理部门签定土地使用权出让合同。
第六条 房产交易程序及需办理的手续如下：
（一）双方当事人携带证件，到交易所提出登记申请、交验证件。交验的证件主要有：
1、房产所有权证及相关的房屋共有权保持证、房屋他项权证。
2、涉及土地使用权转让的须交验土地使用权证书及土地出让合同，以及缴纳出让金的证明。
4、交易所或工商行政管理部门认为应提供或交验的其它证件。
（二）证件齐备无误的，由交易所提供统一印制的房产交易合同文本，当事人按合同文本要求拟定交易合同。交易合同必须标明实际成交价格。
（三）交易所对交易合同进行监证。监证时，交易当事人应就提出的有关交易问题作出说明，并出示有关原始资料和凭证。
（四）凡用于生产经营的房屋交易合同监证后，应到房产所在地工商行政管理部门办理合同鉴证，其步骤及所需提供的资料按经济合同鉴证规定办理。
（五）房屋所有权转移的，当事人凭监证或鉴证后的合同，在一个月以内到房屋产权监理机关办理房屋权属转移手续，到土地管理部门办理土地使用权转移手续。
第七条 经省行业主管部门批准成立，并经当地工商行政管理部门核发企业法人营业执照、税务部门核发税务登记证的城市建设综合开发公司，出售本单位开发建造的商品房，其交易需办理的手续，由市、县按第六条要求，本着简便的原则作出规定。
第八条 任何单位未经批准均不得从事建造、出售商品房等房产开发经营活动。
第九条 下列情况的房产交易，须报县以上政府或有关部门批准。
（一）行政单位购买或租赁全民、集体所有制单位房产（商品房除外），需经同级财政部门提出意见后，报同级政府批准；事业单位需经上级主管部门批准。机关、团体、军队、企事业单位不得购买或租赁私人房产。确因情况特殊必须购买或租赁私人房产的，须报县以上政府批准。
（二）单位购买城建开发公司的商品房，应按有关规定，报经行政主管部门或计划部门批准。
（三）预售商品房（期货交易），须持规划用地许可证报房产管理部门批准。确因情况特殊，需在领取规划用地许可证之前预售商品房的，报市、县人民政府批准。
（四）个人享受优惠价格或补贴购买、建造的住宅进行买卖，按国家有关规定执行，或是按房改方案的有关规定执行。
第十条 下列房产禁止交易：
（一）建房未领取建设用地规划许可证和建设用地许可证，属违法建造而尚未作出处罚结论的。
（二）无房屋所有权证，或是所有权证与所交易的房产不符，以及房屋所有权证被明令注销、吊销等原因失去权证法律效力的。
（三）涉及土地使用权转让还未以得国有土地使用权证和未签订国有土地使用权出让合同的；
（四）已依法公告拆迁，属公告拆迁范围内的；
（五）原有房产债务在当事人之间尚未解决，未达成文字协议的。
（六）经房屋安全鉴定机构鉴定为停止使用或拆除的危房，或是虽未报请鉴定，但实际上已属应停止使用或拆除的危房。
（七）属落实政策发还的房屋，但房屋尚未腾退的。
（八）未按本规定第九条要求办理有关批准手续的。
（九）房产所有权有争议，尚未解决的。
（十）其它依法限制权属转移的。
第十一条 房屋所有权依法转移时，该房屋使用范围内的土地使用权同时转移。同一建筑物分割交易时，各房产权利人可按房产占有相应比例的土地使用权（商品房除外）。凡属于共有房产的建筑物，其占用土地的使用权整体不可分割。
第十二条 原已出徂给他人使用的房产出卖时，产权人应提前三个月书面通知承租人，租约未到期，应征得承租人的同意。在同等条件下，承租人有优先购买权。
第十三条 承徂房产管理部门直管公房以及其它单位、个人房屋的任何单位和个人，不得将房屋转徂或变相转租给其它单位和个人。如情况特殊需转租或提供给其它单位和个人使用，应事先征得出租人同意。出租人同意扣的二次房产租赁也应遵守本规定。
第十四条 私人房产不得以合资经营等名义变相租给任何单位，也不得以利润分成为名变相收取租金。
第十五条 承租人有下列行为之一者，房屋所有人可解除租赁合同，索取赔偿。
（一）擅自将承租房屋转租、变相转租或作为资本与他人联营的。
（二）擅自改变合同规定的房屋用途，造成房屋损坏的。
（三）无故连续三个月以上不按合同规定交付租金的。
（四）利用承徂房屋进行非法活动的。
（五）其它严重违反租赁合同的。
除上述原因外，出租人还可依据有关法律条款解除租赁合同。否则，出租人不得随意解除租赁合同。
第十六条 任何单位和个人对房产进行拍卖、租赁招标，或是对私有房产进行价值评估，都应委托市、县交易所进行，其它任何单位和个人不得组织房产拍卖和租赁招标活动。
对属于国有资产的房产进行评估，必须符合国有资产管理部门的有关规定。

第三章 房产价格管理
第十七条 按有关规定出售的公有住宅、房产开发公司出售的商品房、房产管理部门出租用于居住的直管公房，出售出租实行国家定价。其中，房改售房售价一律由省人民政府审批；出租用于居住的直管公房的租金由州、市人民政府、地区行政公署审批；商品房价格管理办法由省物价
局会同省建委作出规定。
第十八条 不属于第十七条规定的其它房产交易，其交易价格或租赁价格由交易双方根据评估价格协商议定。对成交价格超过评估价格的部分，由房产管理部门和土地管理部门按照有比例、缓递增的原则征收调节费，调节费由卖方、出徂方负担，收费办法和标准由省物价部门会同财政
、房产和土地管理等部门制定。收取的调节费纳入当地城市建设维护资金管理，专项用于城镇直管危旧住宅的修善或改造。属于土地增值收取的增值费，属于当地的财政收入，主要用于城市建设和土地开发。
属国有资产的房产进行买卖，免收调节费。
第十九条 房产出租、出售价格及地价的评估原则、规定、适用范围等，由省物价部门会同省建设部门、省土地部门、省财政部门共同制定。在省未作统一规定前，可由地、州、市物价、房产、土地、财政管理部门暂行规定。
第二十条 房产交易必须使用税务机关统一印制的云南省发票（房产经营专用）。交易者在成交后应按照税法的规定到税务机关缴税。

第四章 奖励与惩罚
第二十一条 违反本规定有关条款，由市、县交易所、工商行政和物价等管理部门按下列款项进行处理：
（一）违反本规定第五条、第六条、第七条、第八条和第二十条但符合第九条规定的，除责令其补办手续、补交税费外，由房地产管理部门给以批评教育或按有关规定处罚。
（二）违反本规定第六条第二款，隐瞒实际成交价格的，由房地产管理部门处以所隐瞒交易金额一定比例的罚款，并责令其按实际成交价格重新订立合同，交纳税费。
（三）违反本规定第十条的，或是严重违反其它条款的交易活动，由工商行政管理部门或其它有关部门依据有关法规，视其情节轻重，分别给予罚款、没收非法所得，没收非法交易物等处罚。也可并处。
（四）对本规定第六条第四款所指的房产交易的无效合同确认、违法合同的查处以及纠纷的调解仲裁，依照《经济合同法》及有关规定处理。
（五）在房产交易中违反土地管理法律法规的，由土地管理部门按有关规定处理。
第二十二条 妨碍、阻挠房产交易管理人员执行公务、扰乱房产市场秩序的，由当地公安机关按《治安管理处罚条例》进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 任何单位和个人都有权向有关部门检举、揭发房产交易中的非法行为。举报、揭发经查证属实的，由房产交易管理部门、工商行政管理部门、税务部门及其他有权查处的部门，按国家有关规定从罚没款中提取一定比例奖励举报人。

第五章 附 则
第二十四条 农村集镇房产交易可参照本办法办理交易手续。
第二十五条 本办法由云南省城乡建设委员会解释。
第二十六条 本办法自发布之日起执行。


1992年5月25日
票据关系的无因性原理初探

马世利


中国票据法的理论著述中提及一个为世人不常用的法律术语——无因性。“实际上，我国大陆票据法本身没有‘无因性’一词，也没有对此做出直接规定。对于无因性的解释多源于各种理论著述。”[1]“票据关系的无因性，实质票据关系与其基础关系在法律上被强行分离，使票据关系淡出，不受其基础关系的影响。”[2]由于我国目前的票据法对于票据关系的无因性的规定并不十分明确和充分，这就使得流通中票据的效力具有了不确定性。因此有必要对此作进一步研究。

一、票据关系无因性与票据基础关系

票据关系实质上是一种由法律根据实践的需要而抽象出来并作出独立规定的法律关系。他基于票据行为而发生并且以一定的票据金额的支付为内容，至于票据债务人为什么为某项票据行为，为什么支付一定票据金额，这些都不能通过票据关系本身加以体现。票据抽象性使票据关系表现为一种“不体现实质内容的形式关系或抽象关系”[3]。票据法仅仅针对票据关系设定规则，对票据关系所建立于其上的有关法律关系则一般不予规定或不予涉及。这些虽与票据有关但不是基于票据行为而是作为产生票据行为的前提或基础的法律关系称为票据基础关系。票据基础关系主要有三种：票据原因关系、票据资金关系、票据预约关系。票据关系一经作出就与其基础关系相分离，两种关系各自独立存在，分属不同的法律制度规范。基础关系是否存在是否有效是否履行对票据关系都没有影响。这就是票据关系与票据基础关系相分离原则，票据关系的无因性就是因为这一原则而产生的。

二、票据关系无因性的表现及立法目的

票据关系无因性表现为票据关系与其基础关系相互分离。票据一经产生原则上就独立于票据基础关系，票据关系一般不因票据基础关系违法或存在其他瑕疵而无效，票据持票人也无须证明票据基础关系的合法性真实性，票据债务人也不得以票据基础关系违法或存在瑕疵为由来对抗正当持票人。票据关系与票据基础关系相分离即票据关系无因性在不同基础关系中有不同表现。

1、票据关系无因性在票据原因关系中的表现

票据关系的无因性要求票据关系独立于原因关系，这种独立性表现在三个方面：（1）、票据的发行或背书行为只要具有法定要件就可产生有效票据关系，即使票据原因关系无效或被撤消票据关系仍然有效。（2）、票据权利人行使票据权利一般只以持有票据为必要条件不须证明取得票据的原因。（3）、票据债务人不得以原因关系有缺陷或有疏误或无效等事由对抗与其无直接原因关系的持票人。

2、票据关系无因性在票据资金关系中的表现

票据关系与基础关系分离的原则同样适用于票据关系与票据资金关系，就票据资金关系而言，票据关系的无因性表现在三个方面：（1）、持票人享有的票据权利不受资金关系有无的影响，只要票据关系合法有效成立，持票人就可对付款人行使付款请求权。如果付款人因与出票人无资金关系而拒绝付款，票据仍有效，持票人可转而行使追索权。（2）、付款人特别是非原因关系当事人之付款人对票据是否予承兑，付款由付款人自行选择不受资金关系影响。（3）、出票人虽与付款人建立资金关系并据资金关系发行票据，但票据不获付款时，出票人不能以已建立资金关系作为抗辩来对抗持票人或其他后手的追索权。票据在没有资金关系而发行是，其所签发票据仍为有效票据，出票人依票据行为对持票人或后手的追索权承担票据责任。

3、票据关系无因性在票据预约关系中的表现

主要在于两个方面：（1）票据预约关系是否遵守对票据本身不发生影响，出票人背书人等票据行为人即使违反预约而为发行背书等票据行为，只要该票据行为具备法定要件，仍然有效成立票据关系。（2）票据预约关系消灭对票据关系不发生影响，票据预约关系消灭后已发行票据仍然有效。[4]

票据关系与票据基础关系的分离使票据行为具有了无因性特点。法律为什么肯定票据关系的无因性呢？其立法目的在哪里呢？笔者认为其目的主要有两个： 1、维护正当持票人的票据权利。正当持票人是善意无过错的，其持有票据是基于其与前手的正当票据关系而产生的，法律应予保护。 2、保障市场交易安全，促进经济贸易发展。只有肯定票据关系无因性才能使票据关系当事人安心使用票据，保证票据的顺畅流通。

三、票据关系无因性的限制及相应的救济措施

票据关系无因性使票据关系与其基础关系相互分离，票据只要具备法定格式就可有效成立。如果我们将票据关系无因性予以绝对化，则可能使犯罪分子因走私贩毒等犯罪活动而获得非法利益，不利于打击犯罪，也可能使某些当事人的合法权利因缺乏行为能力或受欺诈胁迫等而受到损害。为避免这些弊端我们应对票据无因性予以必要限制，使票据关系与其基础关系发生某些牵连，主要情形有：

1、发票人无相应行为能力或意思表示不真实如果发票人是未成年人或虽成年但因为精神身体健康等问题而缺乏相应行为能力，为保护这些人的合法权益，发票人可以以此对抗持票人。《美国统一商法典》第3-305条的官方释义专门指出：法律允许未成年人抗辩成立的理由基础是把将来未成年人的利益放在首要地位，哪怕是牺牲一个善良票据购买者的利益。[5]

2、持票人恶意或无偿取得票据 如果出票人甲与收款人乙之间有基于原因关系产生的抗辩事由，甲可对乙行使原因关系上的抗辩。例如丙通过背书从乙处取得票据具明知甲乙间存在抗辩事由则甲可基于此事由对丙进行抗辩。我国《票据法》第13条第1款对此作了规定。

3、持票人是基础关系当事人如果票据关系与票据原因关系存在于同一当事人之间时，票据债务人可利用票据原因关系对抗票据债务人。我国《票据法》第13条第2款对此做了规定。

以上三种情况下，票据关系无因性受到了限制，票据债务人可以此为理由对持票人抗辩。当发票人是无行为能力人或受欺诈胁迫而意思表示不真实，并且持票人又是善意有偿取得票据时，我们是应主张票据关系无因性来保护正当持票人的利益呢？还是应主张对无因性予以限制来保护无行为能力或意思表示不真实之发票人的利益呢？笔者认为，这时票据债务人可主张对正当持票人的抗辩，但同时也应给正当持票人一些救济措施。因为基础关系的瑕疵是基础关系当事人尤其是原持票人的过错引起的，正当持票人是善意的而且支付了对价是有偿的，如果因为基础关系当事人的过错而使善意有偿之正当持票人遭受不利益是不公正的。因此笔者认为，当债务人主张抗辩而拒绝付款后，正当持票人可向基础关系当事人中有过错的一方追偿，来维护正当持票人的利益。

四、我国票据法对票据关系无因性的相关规定及立法建议

票据关系无因性要求票据关系与其基础关系分离，这一点得到世界各国及地区票据立法以及有关公约的广泛和长期坚持。但我国的一些法律法规中对票据基础关系做了强行要求甚至否定票据关系无因性。《票据法》第10条第1款规定：“票据的签发、取得和转让，应当遵循诚实信用的原则，具有真实的交易关系和债权债务关系。”这一规定中的“交易关系和债权债务关系”属于基础关系中的原因关系。据此规定，当事人在从事票据行为时，作为基础关系的交易关系和债权债务关系应具真实性，票据关系的成立与否受票据基础关系的制约。这就否定了票据关系无因性原则。这将影响票据的使用和流通，也不利于保护正当持票人的利益。《票据法》作出这一硬性规定是不符合国际公认的票据无因性原理的，因此笔者建议，应在此条后加上“此条要求的交易关系和债权债务关系只限于接受票据的直接当事人之间，而不能对抗善意持票人。” 《票据法》第21条规定：“汇票的出票人必须与付款人具有真实的委托付款关系，并且具有支付汇票金额的可靠资金来源。不得签发无对价的汇票用以骗取银行或者其他票据当事人的资金。”第74条规定：“本票的出票人必须具有支付本票金额的可靠资金来源，并保证支付。”所谓“可靠资金来源”就是要求出票人在出票时，必须确保在汇票不获承兑或不获付款时，必须具有足够的清偿能力，以增强汇票信用，维护持票人的利益。但我国《票据法》并未对违反该条款时票据的效力寓意明确规定。根据票据关系无因性原理，笔者建议增加规定：“即使委托付款关系不存在，签发或承兑票据行为一经作出便即有效应承担相应义务，但持票人是出票人时，付款人可以以委托付款关系不存在而进行抗辩。” 虽然上述条款对票据关系无因性的规定不够完善，但《票据法》却未否认票据关系无因性原则，而中国人民银行颁布的《支付结算办法》第75、76、83条则对这一原则作了明确否定。这些规定违背了各国票据法普遍确立的无因性原则，影响了票据的使用和流通，应予以修改和纠正。



参考文献：

[1] [5]李平，商法学[M].四川：四川大学出版社，2003，99.