南京市集贸市场管理规定(2002年修正)

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国家工商行政管理局


国家工商行政管理局《关于进一步加强粮食收购市场监管工作的通知》
国家工商行政管理局



各省、自治区、直辖市、计划单列市及副省级市工商行政管理局：
去年以来，各级工商行政管理机关尽职尽责，基本管住了粮食收购市场，为推动进一步深化粮食流通体制改革作出了努力，受到了国务院领导的肯定。近日，根据国务院在石家庄召开的七省粮食工作座谈会精神和国务院领导的指示，国务院下发了《关于进一步完善粮食流通体制改革政
策措施的补充通知》（国发〔1999〕20号，以下简称《通知》）。各级工商行政管理机关要认真贯彻《通知》精神，发挥整体职能，落实各项日常监管制度，不折不扣地管住管好粮食收购市场。为此，通知如下：
一、各级工商行政管理机关必须充分认识到粮食收购市场管理工作的重要性、严肃性、长期性、艰巨性和复杂性。粮食收购市场管理是当前工商行政管理机关的一项中心工作，更是一项政治任务，关系到扩大内需、维护农村社会稳定和整个国民经济发展。因此这项工作只能继续加强而
绝不能削弱，绝不能有松懈思想和自满情绪。各级工商行政管理机关要立即组织学习《通知》，掌握政策，采取切实措施，全力贯彻落实《通知》的有关要求。
二、从10月下旬起至明年5月，各地要集中力量对粮食收购市场进行以“一打击、两规范”为重点的清理整顿工作。集中开展一次对粮食收购主体的清理整顿，对那些不符合条件和标准的企业要进行清理，对无照经营的，坚决予以取缔。
1、突出重点，继续深入打击私商粮贩从农民手中收购粮食、粮食加工企业以及粮食经营企业未经批准擅自直接或间接收购粮食的行为。
2、严格执行国发〔1999〕11号文件和《通知》等有关规定，严格规范经批准入市收购的大型农业产业化龙头企业、饲料生产企业和粮食进出口企业的经营行为。在地方政府的领导下，对经批准入市收购的大型农业产业化龙头企业、饲料生产企业和粮食进出口企业必须严格标准
、从严管理。对以收购自用粮或收购出口粮食为名、从事粮食倒卖活动的违法行为，要坚决予以打击。
3、严格规范经批准入市收购退出保护价收购范围的粮食的经营行为。对经国务院批准同意退出保护价收购范围的粮食品种，可由国有粮食购销企业按照“购得进、销得出”的原则组织收购，或者由国有粮食购销企业实行“代购代销”。同时在严格市场管理和经过省级人民政府审批的
前提下，允许粮食加工、饲料、饲养、酿造、医药等用粮大中型企业直接收购，但仅限于自用，不得倒卖。
4、各地要在一定范围内公布可以入市收购自用粮的大型农业产业化龙头企业、饲料生产企业，经国务院批准的粮食进出口企业以及省级人民政府批准可入市收购的粮食加工、饲料、饲养、酿造、医药等用粮大中型企业的名单，便于政府有关执法部门、新闻舆论和群众的监督。经省级
人民政府批准可入市收购粮食的企业，由省级工商行政管理部门统一印制、发放粮食收购资格证件。
三、健全并落实行之有效的粮食收购市场管理制度，使监管工作规范化、日常化、长效化。
1、认真落实粮食运销凭证查验制度。跨县（市）运销原粮和成品粮，必须持有合法凭证。经批准可入市收购自用粮的企业运销粮食，应持有县级以上粮食行政管理部门出具的证明。凡无粮食销售发票、有关证明等合法凭证的粮食，工商行政管理机关一律予以查扣，根据有关规定严肃
处理。任何单位、任何人员不得以任何理由通过补开粮食销售发票或有关证明要求工商行政管理机关放行。对补开粮食销售发票中涉及偷税漏税的，工商行政管理机关应移交税务机关处理。对为非法贩运粮食以及非法粮源出具虚假凭证的，一经查实，交由有关部门追究当事人的责任。
2、落实并规范经营台账制度。在11月底以前各级工商行政管理机关要对粮食购销企业、粮食加工企业、大型农业产业化龙头企业、饲料生产、粮食进出口企业和经批准可入市收购退出保护价收购范围的粮食品种的粮食加工企业、饲料、饲养、酿造、医药等用粮大中型企业的经营台
账进行一次彻底的检查。对尚未建立台账的要限期建立，对虽建立经营台账但未认真填写与执行的，限期复查，督促其将收购、加工、兑换和代加工的粮源分立账户，如实登记粮食来源、去向、品种、数量、价格等事项。凡粮食进出不符、账物不符的，超出经营台账登记的部分一律视为非
法粮源，要按照有关规定进行处罚。同时要把经营台账制度落实情况作为粮食经营企业年检的重要内容。省级工商行政管理机关要在12月初前统一全省粮食经营台账的格式，并于12月25日前将格式报国家工商行政管理局备案。对不按照规定建账或建假账，或没有在规定期限内建立台
账，以及账物不符的企业，要责令其限期改正；逾期不改、情节严重的，要取消收购资格，收回粮食收购资格证件，吊销营业执照。
3、建立健全合同管理制度。省级工商行政管理机关要根据《中华人民共和国合同法》赋予的职责，制定并发布推行全省统一的带有编号的粮食生产、购销、流通等各环节合同示范文本。对经批准的大型农业产业化龙头企业、饲料生产企业、粮食进出口企业，经当地人民政府同意，各
级工商行政管理机关应要求对交易额超过一定数量的收购自用粮合同、收购出口粮合同进行鉴证与备案。要鼓励国有粮食购销企业与粮食生产者签订符合粮改政策的收购合同，以合同规范购销行为。用粮企业委托国有购销企业代为收购粮食的，两者应当签订粮食委托收购合同，并报所在地
县级以上工商行政管理机关备案。国有粮食购销企业将粮食销售给粮食加工企业、批发企业和用粮企业，还应签订粮食买卖合同。委托加工粮食的，除农民加工自用口粮外，均应签订粮食委托加工合同，并报县级工商行政管理机关备案。
4、继续推行联保制度。工商行政管理部门要与基层政府（村委会或街道办事处等）以及粮食部门、粮食加工企业三方主要负责人签订四方联保制度，明确各自职责。凡发现粮食加工企业非法从农民手中收购粮食等行为，哪个环节出了问题，相应的联保单位负责人必须按处罚条款承担
政治责任和经济责任。
5、进一步完善举报制度、大型粮食加工企业的派驻联络员制度。各地要进一步健全举报网络，对举报的案件要一查到底，情况属实的，要坚决依法处理；同时给予举报人一定的奖励。对大型粮食加工企业要派驻联络员，并对联络员进行集中培训，使其掌握政策，增强责任心，及时掌
握粮食加工企业的粮源流入流出情况。联络员玩忽职守、有意庇护甚至与不法粮商勾结的，要严肃处理。
6、认真开展粮食市场巡查制度。通过健全巡查机构、充实巡查人员、规范巡查程序、完善巡查考评办法，不断加大巡查力度，及时掌握粮食市场动态，及时发现和处理各种矛盾和纠纷，将违法违章行为尽可能消灭在萌芽状态，以提高监管执法的效能。
四、进一步落实《关于加强省际毗邻地区粮食市场管理工作的通知》（工商市字〔1999〕第11号文件）精神，切实健全省际边界毗邻地区粮食市场管理协作制度。
1、步调一致、从严管理省际边界毗邻地区的粮食收购市场，严防不法粮商钻空子，扰乱粮食收购市场秩序。毗邻省份，特别是粮食主产省（区）（如吉林、黑龙江、河南、安徽、江苏、河北、山东、湖南、四川、陕西、湖北等地）省级工商行政管理局要承担起省际边界毗邻地区市场
管理的重任。省级工商行政管理局分管局长至少每两个月要召集一次省际边界毗邻地区有关地市工商行政管理局及有关部门的负责人参加的粮食市场管理协作会议，通报案情，交流经验，针对出现的问题，研究制定措施，并及时向省（区）政府以及国家工商行政管理局报告有关情况。
2、省际边界毗邻地市工商行政管理局要定期或不定期组织明查暗访活动，有条件的毗邻地区，可开展联合办案活动，以保证监管执法的力度。对于毗邻地区相关工商行政管理局要求协查的案件，毗邻地市工商行政管理局不准推诿、拖延不办、庇护当事人。
五、各级工商行政管理机关要通过开展交叉检查、明查暗访、督办督查等形式加强检查指导。国家工商行政管理局将在近期组织有关省市分区域召开粮食收购市场管理工作会，同时将组织有关省（区）对各地情况进行交叉检查、分类指导。检查的内容不仅仅包括过去开展的工作，还包
括各地为贯彻《通知》所采取的措施。
六、各级工商行政管理机关必须认清形势，切实承担起管住管好粮食收购市场的重任。
1、继续落实行政首长负责制，把粮食收购市场管理工作作为“一把手”工程落实到底。要实行“一把手”负总责，在分管局领导的指挥下，市场、经检、个私、法制等部门要密切配合，共同承担粮食收购市场管理的责任，分管局长要把主要精力放在粮食收购市场管理上。凡是粮食收
购市场管理不到位或者没有管住的地方，当地工商行政管理局主要负责人必须承担责任。要继续充实基层执法力量，定人定岗定责，层层抓好落实，一级管好一级，一级对一级负责。
2、在立足本职、充分发挥整体职能、强化监管执法的同时，要注意加强与有关部门的配合协调，主动与粮食、公安、监察、铁路、交通、税务、物价等部门协作，以保障依法行政和执法安全。对于那些退出保护价收购范围的粮食品种，在粮食、农业、物价、技术监督等部门搞好粮食
品种的鉴别和认定工作的基础上，切实加强规范管理工作。
七、严格政策界限，促进粮食销售市场的放开搞活。
1、各级工商行政管理机关必须准确把握粮改的各项政策，发挥自身职能，规范市场主体，强化日常监督，打击违法违章行为，为粮食批发市场发展创造良好的环境。
2、立足自身职能，支持和引导多渠道经营粮食零售业务，坚持常年开放集贸市场，搞活粮食流通。
八、继续推行评选粮食收购市场管理工作先进单位和个人“一票否决制”、奖优罚劣制等，促进职能到位。
1、凡是粮食收购市场管理不力、工作有疏漏的工商行政管理局（工商行政管理所）（包括个人），年终业绩考评不得被评为先进。今年年底，各级工商行政管理机关可结合年终总结和“三讲”活动，开展一次较大范围的弘扬正气树典型等活动，表彰粮食收购市场管理工作中作出突出
贡献的单位和个人。
2、继续充实和配备粮食收购市场管理第一线所需的交通、通讯装备，适应执法的需要。各级工商行政管理机关要依据《通知》中的有关规定，努力与当地政府以及财政部门进行协调，增拨监管粮食收购市场所必需的经费，购置必要的装备，努力提高罚没款上缴返还比例，力争做到粮
食案件处罚收入全额返还，以解决经费不足的困难，不断强化粮食市场监管执法的力度，真正管住管好粮食收购市场。



1999年10月20日
高圣平 中国人民大学法学院 副教授 , 杨旋




关键词: 建设用地使用权 续期 土地使用费 地上物 补偿请求权 取回权
内容提要: 建设用地使用权期限届满后可以续期，其中住宅建设用地自动续期，非住宅建设用地经申请而续期。续期的期限应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素；续期的次数以一次为宜；续期时应当按照约定或规定支付土地使用费，但也不排除土地所有人放弃此权利。建设用地使用权期限届满未申请续期或申请续期未获批准的，建设用地使用权消灭，建设用地使用权人就地上物享有补偿请求权；土地所有人不予补偿的，应适当延长使用年限；建设用地使用权人不愿意延长的，丧失补偿请求权并应在合理期间内取回地上物；逾期不取回的，土地所有人无偿取得地上物所有权。


建设用地使用权期限届满后的法律后果，是我国物权立法过程中争议较大的一个问题，为了确保《物权法》能够按时审议通过，立法机关对此采取了回避的态度。但始自2009年的《土地管理法》的全面修订工作却不得不对此问题作出回答，如何依照用益物权的基本法理并契合我国现实实践作出具有可操作性的规定，无疑是摆在立法者面前的一大难题。本文拟从现行相关规则的立法原意、相关制度的比较法观察以及《土地管理法》修订过程中的相关制度设计[1]等几个方面略陈管见，以求教于同仁。
一、现行相关规则的梳理及其质疑
在《物权法》施行之前，国内有关建设用地使用权期限届满后法律后果的规定主要体现在《城市房地产管理法》[2]和国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》上。《城市房地产管理法》第22条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定建设用地使用权期限届满后的法律后果的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”第41条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”
由此可见，土地使用权[3]期限届满后的法律后果主要体现为：第一，在期限届满前1年申请续期，经批准后重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；第二，期限届满未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权消灭，国家无偿收回土地使用权和无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权。[4]土地使用者交还国有土地使用证，并依规定办理注销登记。该规定由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，因而受到了广泛的质疑。[5]
第一，由土地使用权人各别提出申请，在住宅用地情形下基本不可行。在我国城市住宅以公寓为主要形态的背景下，要求同一公寓楼的全体业主共同申请或各别申请，并重新签订土地使用权出让合同，其执行难度之大和行政成本之高昂应是可想而知。[6]
第二，地上建筑物是土地使用权人投资的结果，其所取得的独立于土地使用权的所有权具有正当性，这一所有权理应受到法律的保护，非依法定理由和法定程序不得剥夺。土地使用权期满，国家作为土地的所有人，依据所有权的弹性力，可以收回土地。但国家却无任何法律根据强制无偿收回属于他人的建筑物，这与宪法中保护公民、法人合法财产所有权的规定相违背。[7]期满后由国家无偿收回的做法，“有违我国在建筑物所有权问题上一贯实行的‘谁投资，谁所有’的政策和保护财产所有权的原则，也有违民事主体平等原则和公平交易的原则。”[8]
第三，期限届满由国家无偿取得地上建筑物及其他附着物的所有权的做法，会损及资源的有效和永续利用。这一制度设计本身会助长土地使用人对其建筑物进行掠夺性的使用，甚至放纵对建筑物的破坏行为。[9]在利益驱动下，土地使用人往往竭泽而渔，甚至不惜破坏环境资源以实现其利益攫取的最大化，土地的有效和永续利用将无从谈起。[10]
第四，法律规范之间互不协调，违反对相同事项作相同处理的基本法原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定，在收回当事人无偿取得的行政划拨土地时应对其地上建筑物给予适当补偿，但第40条规定国家收回当事人有偿取得的转让土地时，反而对其地上建筑物不予补偿，同一法规内部的规定不仅相互矛盾，而且有失公平。[11]
《物权法》立法过程中对此问题的处理也颇费周折。《物权法草案》四审稿和五审稿均规定：“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付标准和办法，由国务院规定。”但从六审稿起这一规定就未再出现。最终审议通过的《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”由此可见，建设用地土地使用权期满后的法律后果在住宅用地和非住宅用地上存在区别。
第一，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期。这一规则切实保护了建筑物的所有权，真正体现了以人为本的理念和对民生的关注。[12]但《物权法》回避了续期后是否支付土地使用费的问题。“考虑到住宅用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅用地使用权的期限为70年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺乏足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且，物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关规定。因此，本条对建设用地使用权期限届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。”[13]
第二，关于非住宅用地使用权期限届满后的续期及法律后果，《物权法》分别授权法律、行政法规规定，在没有新的法律、行政法规规定之前，适用前述《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。至于地上建筑物的处理，《物权法》新增的规定是有约定的依约定，[14]没有约定的，依照法律、行政法规的规定，这样其又直接指向了前引《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，从而又出现了上述广受垢病的问题。
第三，建设用地使用权在期限届满后而消灭的，应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。[15]
《物权法》的上述规定给《土地管理法》的修订工作提出了以下需要解答的问题：第一，续期的期限如何确定，是否能多次续期？续期期限届满后如何处理？续期时是否支付土地使用费以及如何支付？第二，期限(包括续期期限)届满，国家收回地上物是否需支付对价，以及如何支付对价？[16]
二、比较法考察：以我国台湾地区新修订的地上权相关规则为中心
我国物权法上的建设用地使用权与大陆法系国家或地区物权法上的地上权意义相当，[17]均为在他人土地之上设立的以建造并保有建筑物为目的的他物权。准此，虽然不动产所有权在各国均有其固有法色彩，但对于以提高土地利用效率为目的的他物权之一—地上权，却有共同的基础和本旨。
建设用地使用权期限届满后建筑物的归属问题是土地与建筑物关系原理的具体运用。在比较法上，就土地和其上建筑物之间的关系有两种不同的立法例：一是所谓结合主义，不承认建筑物为独立的不动产，但建筑物不必附合于土地所有权，亦可附合于地上权，地上权期限届满后，地上建筑物归土地所有权人所有，但土地所有权人应当给予地上权人相应价值的赔偿；二是所谓分离主义，承认建筑物为独立于土地的不动产，但土地与建筑物异其主体时，建筑物尚需取得正当的土地权源，地上权即为其中之一。地上权期满后地上建筑物的所有权并不当然消灭，此时建筑物的所有人享有对建筑物的收回权、补偿请求权和延期请求权。[18]
一般认为，我国台湾地区“物权法”系属德国民法或瑞士民法之继受法，[19]但细查其内容，却与日本民法甚为接近。[20]同时，我国台湾地区、日本和我国大陆地区一样，均认为建筑物与土地为各别独立的不动产(权利)类型，更有比较研究的价值。而我国台湾地区于2010年修正公布了其包括地上权在内的“民法”物权编用益物权及占有部分，“修正了地上权之类型与内容，展现全新之风貌”，[21]以期实现物尽其用及永续利用之理想，[22]更具时代性和可参照性。
依修正后的我国台湾地区“民法”第840条、第839条之规定，地上权存续期间届满后地上建筑物的处理规则体现为以下几点：[23]第一，在地上权因存续期间届满而消灭时，当事人之间就地上物的处理有约定的，依其约定。第二，没有约定的，地上权人不必拆除其地上建筑物，可在地上权存续期间届满前，定1个月以上的期间，请求土地所有人按该建筑物的时价予以补偿。第三，一旦土地所有人拒绝地上权人的补偿请求或在规定期内不确定回答是否补偿，则应酌量延长地上权的存续期间，以维护地上权人的利益。该延长的期间由当事人双方协商确定，不能达成协议的，任何一方均可请求法院参酌建筑物与土地使用之利益予以判决。第四，如果土地所有人愿意接受建筑物的时价补偿，则由土地所有人和地上权人就时价进行协商，不能达成协议的，可以请求法院裁定，土地所有人不愿依裁定的时价予以补偿的，适用前述延长地上权存续期间的规定。第五，如果地上权人不愿意延长存续期间，则不得请求建筑物时价补偿。此时，地上权人可取回其建筑物，但应回复土地原状，如果未能在地上权消灭后1个月内取回其建筑物，建筑物则归属于土地所有人。地上权人有碍于土地的利用时，土地所有人可请求回复原状。[24]第六，在延长的期间届满后，不再适用上述规则，以免反复绵延，但如果土地所有人和地上权人另外达成延长地上权存续期间的协议，当然应当尊重其协议。
我国台湾地区的上述规定体现了如下特点：第一，采取私法自治为主，公权介人为辅的规范方式。[25]如当事人之间就地上权存续期间届满后地上物的处理已作约定的，即依其约定，未作约定时，才适用相关推定规则；在时价和延长期间之确定上又体现了公权的适度干预。第二，维持建筑物的经济功能。一般而言，建筑物的权利独立于土地的权利，因而在地上权回归土地所有人时，建筑物并不随之归属于土地所有人，而应由原地上权人取回，并恢复土地原状。但在地上权存续期间届满后，并非一律拆除建筑物。无论是土地所有人时价补偿，还是延长存续期间，其宗旨均在于充分发挥建筑物的利用价值，以免浪费社会财富。第三，在兼顾地上权人和土地所有人的利益的基础上，优先保护地上权人的利益。赋予地上权人以建筑物时价补偿请求权，其旨在避免地上权人的投资遭受重大损失，但为兼顾土地所有人不愿补偿或无经济能力不能补偿之窘境，又明定酌量延长地上权存续期间，对双方之利益衡量作周全的考量，实值赞同。[26]
三、建设用地使用权期限届满后的续期规则
我国物权法对建设用地使用权期限届满后的续期，依建设用地用途的不同分别作了规定，其中，属于住宅建设用地的，自动续期；属于非住宅建设用地的，“依照法律规定办理”，[27]留待《土地管理法》修订时解决。根据《城市房地产管理法》第22条，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，依申请而续期。
(一)续期的期限如何确定
《物权法》对于建设用地使用权期限届满后自动续期的期限并没有作出规定，主要是考虑到在续期之后，也可能因为一定事实的出现，使得自动续期没有必要。尤其是因为考虑到建筑物所有人可能因各种原因而丧失所有权，所以，《物权法》不可能规定住宅建设用地使用权的期限无限延长。[28]
建设用地使用权期满后续期的基本前提是地上物仍在使用年限之内，仍有符合其用途的使用价值。无论是自动续期还是依申请而续期，都存在续期的期限如何确定的问题。对此，有学者认为，续期期限应为建筑专家对该建筑物的安全使用年限的评估年限，最长与国家规定的最长使用年限一致；[29]也有学者认为，续期期限应为法律所规定的最长期限，例如居住用地即为70年。[30]
笔者认为，建设用地使用权期限届满后的续期期限的确定应结合修法时对建设用地使用权的最高年限的规定等综合考虑。如果修法时维持最高年限的现有规则，即居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年，续期期限的确定应综合考虑土地收益率与土地还原利率、土地估价误差、房屋的结构与耐用年限和土地用途等因素。[31]就住宅用地而言，应主要考虑房屋的结构与耐用年限；就非住宅用地而言，应主要考虑土地还原利率以及房屋的结构与耐用年限。应当注意的是，续期期限的确定不应考虑对地上建筑物的实质性改良，例如推倒重建。
(二)续期的次数是否以一次为限
关于建设用地使用权续期之后的期限届满之后是否还可以再次续期，存在不同观点。建设用地使用权只是对土地所有权部分权能的有期限让渡，如果允许不断续期，无异于事实上的土地所有权买卖；[32]如果只允许一次续期，那么期满后的地上物所有权归属又将难以确定，或者在这个出让期内原地上物灭失，建设用地使用权人又重新构筑建筑物，其所有权如何确定，此时是否可以由国家无偿收回，这也有待法律修订时予以明确。[33]
笔者认为，续期次数是否受限，取决于续期期限的确定模式和方法。如果期限届满后的续期期限已经考虑到房屋的结构与耐用年限等因素，续期期限以一次为宜，亦即续期期限届满后不再续期。如果期限届满后的续期期限采取统一的年限规定，如20年、40年，没有考虑具体建筑物的结构与耐用年限等因素，则在续期期限届满后，如仍在耐用年限内，应允许再次续期。
(三)续期时是否应当支付土地使用费
我国物权法对续期时是否应当支付土地使用费[34]的问题未予明确，而是授权其他法律规定。《土地管理法》修订过程中有意见认为，国有建设用地使用权经批准准予续期的，应当重新签订出让、租赁土地有偿使用合同，支付建设用地使用权出让金等相关费用。但住宅国有建设用地使用权期限届满自动续期时是否支付土地使用费，仍未确定。[35]目前争议最大的是住宅用地续期后是否应支付土地使用费的问题。
一种观点认为，住宅建设用地使用权期限届满后自动续期，不应支付土地使用费。[36]其理由在于：第一，“自动”续期，就意味着建设用地使用权人根本不需要采取任何行为(包括支付土地使用费行为)，建设用地使用权的期限就会自动续延，否则，就不是自动续期了。[37]第二，消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收入购置房产后，还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。[38]
另一种观点则认为，建设用地使用权期限届满后应当有偿续期。其理由在于：第一，土地是不可再生资源，在我国未开征遗产税的情况下，有偿续期实质上是对一部分个人财富的社会转移，符合限制人们靠祖辈遗产不劳而获坐享其成而鼓励通过自身努力和劳动创造财富的观念，是社会公平理念的体现。第二，土地使用费实质上既有累计若干年收取的地租性质，又有一次性收取的税费性质，具有明显的期限属性，续期为取得新的期限，即应另行缴纳土地使用费。第三，土地收益具有很强的财政属性。建设用地使用权有偿续期，可以提供稳定的地方财源，为社会保障、民生支出和经济建设提供持续的动力，有利于建设惠及全民的公共财政，保证地方政府的正常运转。第四，我国现行的房地产税负“重流转，轻保有”的现状，妨碍了房地产交易的进行，助长了土地的隐形交易和投机，刺激了土地价格上涨。严格对土地使用权有偿续期的管理，从长远来看可以提高房屋保有的成本，促进盘活现有房地产存量，从而在一定程度上达到不动产资源的优化配置。[39]第五，无偿续期使得土地所有权无法体现，虚化土地所有权，有土地私有化之嫌，同时不利于土地资源的合理配置以及城市的规划发展。[40]
笔者认为，建设用地使用权作为在他人之物(国家或集体的土地)上所设定的权利负担，自应有期限限制，否则建设用地使用权有沦为土地所有权、导致土地私有化之嫌。地上物所有权人取得建设用地使用权所支付的土地使用费，自应是一定期限内土地所有权人放弃土地所有权的使用权能而取得的对价，也就是说，这一土地使用费的确定与一定的使用年限直接关联。建设用地使用权期限届满，即意味着建设用地使用权人使用他人土地已没有正当基础。此际，“建设用地使用权人”继续使用土地的唯一途径就是与土地所有人达成合意。建设用地使用权人在新的期限内使用土地，是否需要支付土地使用费，自应取决于双方的合意，但主要取决于土地所有人之意愿，因为建设用地使用权人自是要求不支付土地使用费。
就用益物权的基本法理而言，期限届满续期，建设用地使用权人在他人的土地之上取得权利，自应支付对价—土地使用费。此点不因建设用地的用途是住宅和非住宅而存差异。[41]不同之处在于，对于非住宅用地，土地使用费应由土地所有人与建设用地使用权人个别磋商，另行签订建设用地使用权设立合同予以确定；但就住宅建设用地土地使用费而言，在目前以多层住宅公寓为主的情况下，个别磋商几无可能，因而宜在公众的广泛参与下，由土地所有人根据房屋的结构和耐用的年限等统一确定土地使用费的支付标准和方式。当然，土地所有人基于公共政策等因素的考虑，亦可在住宅建设用地使用权自动续期时不要求使用人支付土地使用费，当属权利之抛弃，自无不许之理。
其实，广受关注的问题在于如果需支付土地使用费的话，按什么标准支付。就住宅建设用地而言，学者提出可参照我国香港地区的做法，不过，香港土地续期按年度缴纳新地税的做法在很大程度上仅具象征意义。香港的到期土地续期处理主要由其《政府租契条例》、《新界土地契约(续期)条例》等法律规定，处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限，续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差晌的3%，差晌为房产年度总租金的5%，因此，续期业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5%、市场地价的0.1 WO。时至今日，此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。[42]
笔者认为，建设用地使用权续期时确定土地使用费的总原则是其应低于新增用地的使用费标准，因为土地所有人对于续期用地无须增加投人开发成本，同时续期用地上有地上物，其地价必然低于同等条件下的新地价。[43]同样还应区分住宅用地和非住宅用地两种情形各别规定，就住宅用地而言，仅象征性支付土地使用费，并可采取逐年交纳的做法；[44]就非住宅用地而言，虽然不实行“招、拍、挂”等竞争性定价方式，但亦应在新土地地价的基础上实行一定折让。
四、建设用地使用权期限届满后地上物的处理规则
依现行相关规则，建设用地使用权期限届满，建设用地使用权人未申请续期，或申请续期未获批准的，国家无偿收回建设用地使用权，无偿取得地上物的所有权。对此规定的质疑已如前述。《土地管理法》修订过程中有意见认为：非住宅国有建设用地使用权人未申请续期或者申请续期未获批准的，无偿收回建设用地使用权，地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理，有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明确的，地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回，按照评估价格给予补偿。集体建设用地使用权出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，经双方协商达成一致后续期；协商未达成一致的，由农村集体经济组织收回。地上建筑物、构筑物及其附属设施的处理，有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明确的，地上建筑物、构筑物及其附属设施一并收回，按照评估价格给予补偿。[45]对于此种意见，以下三个问题殊值探讨。
(一)是否充分尊重当事人的意思自治
前述意见认为，建设用地使用权期限届满后地上物的处理，有约定的，按约定处理，充分肯定了私法自治原则的应用，因为即使是国家，在这里也仅是土地所有人，并不当然享有优越于合同相对人的权利。但是，即使脱逸开其公权力身份，土地所有人也是垄断的土地供给者，处于经济上的强势地位，其与建设用地使用权人签订的建设用地使用权设立合同真的能体现当事人的真实意志吗？
从国土资源部(原国家土地局)、国家工商行政管理总局(原国家工商管理局)历次发布的国有建设用地使用权出让合同示范文本均可看出这一问题，虽然示范文本的作用仅在“示范”，但实践中，各地采用的都是上述示范文本[46]或根据示范文本稍作修改后的本地格式文本。1994年国家土地局和国家工商局发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一94一1001)规定，出让年限届满，土地使用权及地上物由出让人无偿收回；[47]2000年国土资源部、国家工商行政管理局修订发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本(GF一2000一2601)和2008年国土资源部、国家工商行政管理总局根据物权法新修订发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本(GF一2008一2601)均规定，出让期限届满，土地使用人未申请续期的，地上物由出让人无偿收回。[48]就续期申请因公共利益需要而未获批准的情形，GF -2000一2601规定的是按地上物的残余价值给予相应补偿；[49]GF一2008一2601在前述规定的基础上增加了一个备选项，“地上物由出让人无偿收回。”[50]