曲靖市人民政府办公室关于印发《曲靖市基本烟（农）田建设资金管理暂行办法》的通知

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江西省新余市人民政府


第 7 号



《新余市物业管理办法》已经2006年4月26日市六届人民政府第14次常务会议通过，现予公布，自2006年6月1日起施行。

市 长：

二○○六年四月二十九日



新余市物业管理办法



第一章 总 则

第一条 为规范我市物业管理活动，明确业主、物业使用人和物业管理企业、开发建设单位以及与物业管理有关单位的权利和义务，保障物业合理使用，促进物业管理的健康发展，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市规划区内住宅区和非住宅的物业管理以及对物业管理活动的监督，适用本办法。

第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业所进行的物业管理和服务。

本办法所称物业管理区域,是指业主委托物业管理企业实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围，具体以物业建设规划用地为界。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指依法成立的并接受业主或者业主大会的委托，根据物业管理服务合同进行管理服务的企业。

第四条 新建住宅区和共用设施设备齐全的原有住宅区，建筑面积在2万平方米以上的，应按照本办法规定的方式实行物业管理；建筑面积在2万平方米以下的，可以由业主大会决定采取其他方式实行物业管理。

第五条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第六条 新余市房产管理局是全市物业管理的主管部门（以下简称物业主管部门），负责组织实施本办法并对全市的物业管理活动进行管理。建设、规划、城管、公安、消防、价格、工商行政等有关部门及市政、绿化、环卫、供水、供气、供电、电信、有线电视等单位应按照各自的职责配合做好物业管理的有关工作。

城市街道办、居民委员会和基层公安机关依法对物业管理进行指导监督。



第二章 物业管理分工

第七条 物业管理区域内共用的道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理单位负责。

第八条 物业管理区域内绿化建设由开发建设单位负责；物业区共用的绿地、园林设施等日常养护维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化管理部门的指导监督。

第九条 物业管理区域规划用地内道路、楼房周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

第十条 物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾站（箱、道）等环境卫生设施的日常养护和维护管理由物业管理企业负责，厕所、化粪池的清掏、清运工作由市容环境卫生管理单位负责；生活垃圾由物业管理企业负责收集到垃圾中转站，从垃圾中转站送至垃圾场的清运工作由市容环境卫生管理单位负责。涉及到生活垃圾处理和卫生服务有关费用的事项，按市政府有关规定执行。

第十一条 高层楼（七层及以上，下同）以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼（七层以下，下同）以楼外自来水表井为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十二条 物业管理区域内供电线路、供气管道、消防设施、照明设施等，属于共用设施设备的，由物业管理企业负责维修管理；属于公共部分的，分别由供电、供气企业和管理消防设施、路灯的单位负责维修管理。



第三章 物业管理区域划分

第十三条 物业管理区域划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循规模经营、方便管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。

划定的物业管理区域内不得有市政主干道路、市级规划道路穿越。

第十四条 新建住宅小区，包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的，应当按照小区整体规划范围划分为一个物业管理区域。

新建住宅区建筑面积达不到5万平方米的，可与相邻住宅整合为一个物业管理区域。

新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为一个物业管理区域。

第十五条 商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，可以划分为一个物业管理区域。

第十六条 原有住宅建筑规模在1万平方米以下的，遵循规模经营、方便管理的原则，按照城市主次干道或者其他自然边界围合，可以将几个项目或单位合并为一个物业管理区域。



第四章 业主和业主大会

第十七条 建立业主名册制度。

业主名册，由业主委员会建立和管理。实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第十八条 物业管理区域内的业主通过业主大会行使下列权力：

㈠选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；

㈡审议通过业主公约和业主委员会章程；

㈢决定选聘或解聘物业管理企业；

㈣决定有关业主利益和物业管理的重大事项；

㈤监督物业管理企业执行物业管理合同的情况；

㈥有关法律、法规规定的其他职权。

第十九条 公有住宅出售建筑面积达到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上，或者新建商品住宅入住率达到30%以上并且首套房屋办理入住手续已满两年的的居住小区，应当设立业主委员会。

第二十条 开发建设单位（包括除商品房以外的其他产权单位）应以首任业主的身份，负责（或委托物业管理公司负责）成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会。筹备组成员由开发建设单位代表、业主代表和居民委员会有关人员组成。物业主管部门和街道办应当指导和协助业主及时召开业主大会。业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召开。

业主大会分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议每年至少召开1次。业主可以提议召开业主大会临时会议，业主大会临时会议的召开，应经有20%以上投票权的业主提议，业主委员会在接到提议后15日内应当组织召开。

第二十一条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。决定事项通过后应当在三日内，以书面形式在物业管理区域内予以公布。

第二十二条 召开业主大会，可以由业主或业主的书面委托代理人直接出席召开，如有过半数以上投票权的业主同意或因物业附近场地条件限制等情况，经召集大会的组织向物业主管部门作出书面报告，取得物业主管部门的同意，业主大会也可以书面方式召开。

第二十三条 在首次业主大会会议上的投票权数，实行住宅1套1票。非住宅房屋不超过100平方米有单独房屋所有权证的为1票；超过100平方米的，每超过100平方米计1票；超过部分不足100平方米的不计票。单个业主在业主大会会议上所持的投票权，不得超过全部投票权的30% 。

首次业主大会会议后业主投票权的确定由业主大会议事规则约定。

第二十四条 业主身份以售房合同或产权登记证为准。业主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房合同或产权证上登记的业主超过1人的，可书面委托1人行使业主权利。

第二十五条 开发建设单位未售出的空置房，由开发建设单位作为业主参加业主大会，投票权数的确定按本办法第二十三条的规定执行。

第二十六条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的物业管理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主大会负责，履行下列职责：

㈠召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

㈡草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案报业主大会通过，监督业主公约的实施；

㈢代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业管理委托合同，并负责合同的履行；

㈣听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

㈤审议物业管理企业制订的年度维护管理计划和大宗维修项目的维修费用报告；

㈥监督及配合物业管理企业开展日常管理工作。

第二十七条 首届业主委员会由首次业主大会选举产生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员会每届任期三年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可连选连任。

经依法选举产生的业主委员会备案时，物业主管部门应当出具备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第二十八条 业主委员会可设置主任、副主任，主任、副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额，根据物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下的物业，业主委员会成员设5人，建筑面积5万平方米以上的，每超出2万平方米可增设1人，最多不超过9人。

第二十九条 业主委员会候选人人选，由所在街道办、居委会征求有关各方意见后确定；也可由10名以上的业主联合提名候选人，但只能一次性推举一名。

第三十条 业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数的委员出席，会议设会议记录制度，会议作出的决定须经过全体成员的半数以上同意，会议决定的事项应向全体业主公布。

第三十一条 业主公约是由业主共同订立的有关物业管理的协议，对全体业主具有约束力。业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。

第三十二条 业主转让或出租物业时，应将业主公约作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。

转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况书面告知业主委员会和物业管理企业。



第五章 前期物业管理

第三十三条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘或委托物业管理企业进行前期物业管理。开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同，该合同至业主、业主大会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

第三十四条 开发建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理合同约定的内容。

第三十五条 开发建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

开发建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十六条 开发建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。开发建设单位未将业主临时公约向物业买受人明示和说明，由此产生的纠纷由开发建设单位负责。

物业买受人在与开发建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第三十七条 在前期物业管理期间，前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付（指交接钥匙）之日的当月发生的的物业服务费用由开发建设单位承担；出售房屋交付（指交接钥匙）之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由业主按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担，物业销售合同未约定的，由开发建设单位承担；开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担的，从其约定。

第三十八条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或者住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业项目、非住宅总建筑面积在1.5万平方米以下的物业项目，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

物业管理招投标的具体办法由物业主管部门另行制定。

第三十九条 开发建设单位不得将物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权转让。

第四十条 开发建设单位按照房地产开发项目总建筑面积5‰的比例配置必需的物业管理用房，总建筑面积在2万平方米以下的应配置不小于100平方米的物业管理用房，总建筑面积超过10万平方米的，其超过部分按3‰配置。物业管理用房费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。

按比例配置的物业管理用房，应当在业主委员会成立时，交与业主委员会。

第四十一条 共用设施及物业管理用房应当与房地产开发项目同步规划、设计、施工、验收。

房产权属登记机关在核发商品房预售许可证时，应当在相关资料上注明物业管理用房的位置；在办理房产权属登记时，应当在房产档案中载明物业管理用房的权属。

第四十二条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业管理企业移交物业管理用房和下列工程建设资料：

㈠竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

㈡设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；

㈢物业质量保修文件和物业使用说明文件；

㈣物业管理所必需的其他资料。



第六章 物业管理服务

第四十三条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业按照平等、自愿原则签订物业管理服务合同。物业管理服务合同应当包括以下内容：

㈠物业的基本情况；

㈡服务事项；

㈢物业管理服务质量标准；

㈣物业管理服务费用标准、收费方式；

㈤物业管理酬金标准及支付方式；

㈥合同期限、合同提前终止的约定；

㈦物业、业主及住户资料的管理和移交方式；

㈧双方的权利义务；

㈨法律责任及解决纠纷的途径；

㈩双方约定的其他事项。

物业管理服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。

第四十四条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并按照国家有关规定取得物业管理资质证书后，方可从事物业管理服务。从事物业管理的人员应当按照有关规定取得职业资格证书后，方可上岗。

第四十五条 物业管理企业在接受物业管理后，是该物业管理工作的直接责任人，其主要责任包括：

㈠履行《物业管理委托合同》，按本办法规定的内容、标准管理物业；

㈡保管好物业的综合验收资料；

㈢合理收取和使用物业管理费；

㈣对物业范围内的违法行为和违反本办法或业主公约的行为立即进行劝阻和制止，及时向业主委员会和有关行政管理部门报告，并为有关行政管理部门执法提供方便；

㈤接受业主、使用人的监督，定期听取业主、使用人对物业管理的意见；

㈥接受物业主管部门的物业管理工作考评。

第四十六条 业主委员会成立后，由开发建设单位向业主委员会正式移交物业管理权。业主委员会通过业主大会选聘和委托物业管理企业进行管理。

第四十七条 业主委员会依法提前终止物业管理服务合同的，应经业主大会同意；物业管理企业依法提前终止物业管理服务合同的，应向业主大会报告；双方均应提前二个月通知对方，并按照合同及有关规定办理移交手续。

第四十八条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第四十二条规定的资料。

物业管理企业承接物业时，应当向当地社区居民委员会通报，并支持、配合居民委员会做好相关工作。

第四十九条 物业管理企业应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内向业主委员会办理下列事项，并报物业主管部门备案：

㈠对预收的物业管理服务费用按实际使用结算，多收的部分予以退还；

㈡移交全部物业档案资料和有关的财务账册；

㈢移交业主共有的房屋、场地和其他财物。



第七章 物业的使用和维护

第五十条 业主和使用人使用房屋不得有下列行为：

㈠损坏房屋承重结构，改变或破坏房屋外貌，改变房屋用途；

㈡对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行凿、拆、搭、占等；

㈢存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；

㈣利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权益的活动；

㈤法律、法规禁止的其他行为。

业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。

第五十一条 物业管理区域内禁止下列行为：

㈠践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；

㈡擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房屋安全；

㈢乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占用；

㈣乱停乱放车辆；

㈤破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景观；

㈥乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余土废渣，堆放排放有毒物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；

㈦饲养禽畜；

㈧发生超过国家规定标准的噪音；

㈨在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

㈩法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。

第五十二条 业主或物业使用人进行装修、维修、检修工程的，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并事先与物业管理企业签订协议。协议范本由物业主管部门免费提供，内容应当包括：

㈠装修、维修、检修工程的实施内容和期限；

㈡允许施工的时间；

㈢废弃物的清运与处置；

㈣住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

㈤禁止行为和注意事项；

㈥服务费用与违约责任；

㈦其他需要约定的事项。

第五十三条 有关施工单位在物业管理区域内从事工程建设或检修工程时，须事先告知物业管理企业，接受物业管理企业监督，确保区内物业完好，工程垃圾应及时清理，工程完工后应清理好施工现场并恢复原状。

供水、供电单位人员及车辆应凭工作证件或车辆标志进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。

第五十四条 有关施工单位因施工或检修，损坏了区内物业的，应给予赔偿。

第五十五条 建筑物的维修责任明确的，由责任人负责维修，其他则按下列规定执行：

㈠房屋自有部分由业主或使用人负责维修；

㈡毗连部分，由毗连部分的业主共同负责维修；

㈢建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同负责维修；

㈣物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全体业主共同负责维修；

㈤房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房屋安全及公共安全的，由业主或使用人负责维修。业主或使用人拒不维修的，经业主大会同意后，由物业管理公司进行维修，其费用由业主或使用人承担。

第五十六条 住宅建设工程招标时，建设单位应当按照国家有关规定在招标文件中明确按照工程价款结算总额5%的比例预留建设工程质量保证金，并与施工单位在合同中对涉及质量保证金的事项进行约定。住宅建设工程竣工结算后，建设单位应当按照合同约定及时向施工单位支付工程结算价款并预留质量保证金。

建设工程质量保证金应当专户储存，专项用于支付因施工单位原因造成住宅物业出现质量问题而发生的鉴定和维修费用，不得挪作他用。

合同约定的质量保证金预留期满后，建设单位应当及时返还给施工单位。

第五十七条 设立住宅物业专项维修资金，专项用于物业共有部位、共有设施、设备保修期满后维修、更新和改造。具体办法另行制定。
开发建设单位在前期物业管理中，不得动用物业专项维修资金。


第八章 物业服务收费

第五十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业管理服务收费包括下列项目：

㈠公共性服务收费，实行政府定价，包括物业管理范围内房屋建筑与装修管理、公共设施、设备的日常养护与维护、交通管理、消防管理、安全秩序管理、绿化管理、环境卫生管理、公共停车场管理等收费；

㈡专项服务收费，实行政府指导价，包括电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务的收费；

㈢特殊服务收费，实行经营者自主定价，用于物业管理企业为业主、使用人个别需求提供的特约服务。

第五十九条 普通住宅物业服务收费的政府定价和政府指导价由价格主管部门会同物业主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，通过听证，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主（在成立业主委员会前的前期物业管理由物价部门制定试行收费标准）与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。其他商品住宅和非商品住宅的公共性和专项性物业管理服务收费按控制最高利润率的形式进行价格管理（普通住宅最高不超过10%，高级公寓、别墅区、写字楼、商住楼、营业楼和大型商品交易市场不超过15%计取利润）。

实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况进行公示。

第六十条 业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制等形式约定计费方式。

包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第六十一条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税赋和物业管理企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比例或数额。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分，具体由业主委员会与物业管理企业在物业管理服务合同中约定：

㈠管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

㈡物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

㈢物业管理区域清洁卫生费用；

㈣物业管理区域绿化养护费用；

㈤物业管理区域秩序维护费用；

㈥物业管理企业所管物业支付的办公费用；

㈦物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧；

㈧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

㈨经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第六十二条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费用属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每6个月不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第六十三条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请具有法定资格的专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第六十四条 物业服务收费按产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。

物业服务收费一般按月计收。经物业管理企业与业主、使用人共同约定，可以预收，除业主、使用人自愿外，一次最多可预收三个月的费用。

第六十五条 装修、维修、检修工程产生的垃圾应当按照市有关规定堆放到指定的地点。由业主或物业使用人自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。

第六十六条 业主或使用人在办完购房或租赁手续（指交接钥匙）后的次月起，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

未使用或入住的房屋，不交纳设备运行专项服务费。

前期物业管理期间物业服务收费按照第三十七条执行。

第六十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未结清的费用，由新业主承担。

第六十八条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可按不超过委托收取总额3‰或按户定额收取的方式向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。

物业区域内的走廊、楼梯、公共设施、绿化地等公共用水、用电费用可以并入物业服务费内一并收取。物业区域内的电梯用电、二次供水设备用电按照供电、供水企业规定的办法合理分摊，另行收取。

第六十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充物业专项维修资金。

第七十条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。



第九章 责任

第七十一条 业主大会、业主委员会违法作出的决定，由物业主管部门责令限期改正或者撤销，并通告全体业主。

第七十二条 有下列情形之一的，由物业主管部门依照《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》等有关规定予以处罚：

㈠未取得资质证书从事物业管理的，或以欺骗手段取得资质证书的；

㈡开发建设单位不按规定配置物业管理用房的；

㈢未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的；

㈣开发建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；

㈤开发建设单位未将工程建设资料移交的；

㈥开发建设单位未进行前期物业管理的；

㈦开发建设单位、公有住房售房单位未设立专项维修资金或者擅自动用专项维修资金的；

㈧物业管理企业不履行服务责任并造成恶劣影响的。

第七十三条 业主或者使用人不按物业管理服务合同交纳物业管理、维修等分摊费用的，物业管理企业可以催缴，责令其限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可根据国家有关规定按日加收欠缴金额3‰的滞纳金；经催收仍不交付的，物业管理企业可以按照业主公约、物业服务合同的约定或通过法律渠道追缴。

第七十四条 物业管理企业违反价格法律、法规的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

第七十五条 违反本办法第五十条、第五十一条的，由有关行政管理部门按照各自的职责和相关法律、法规的规定处罚。



第十章 附则

第七十六条 本办法所称物业共用部位，是指一幢房屋内部由整幢房屋的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、己承重结构、室外墙面、屋顶等部位。

共用设备，是指一幢房屋内部，建设费用已分摊进入房屋销售价格的由整幢房屋的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、电梯、防雷装置、消防器具等设备。

共用设施，是指物业区域内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的由业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明设施、消防设施、排水管道、窖井、化粪池、垃圾站（房）、公益性文体设施等。

房屋承重结构是指房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

第七十七条 本办法“以上”均含本数，“以下”均不含本数。

第七十八条 本办法自2006年6月1日起施行。分宜县物业管理可参照本办法执行。

国家体育总局


关于加强体育法制建设的决定



　　各省、自治区、直辖市、计划单列市体委，总参军训部、总政文化部，各行业体协，各厅、司、局，各直属单位： 　　

　　为贯彻《中华人民共和国体育法》（以下简称《体育法》），加强体育法制建设，深化体育改革，促进体育事业发展，实现依法行政、以法治体，国家体委现做出加强体育法制建设的决定。 　　

　　一、体育法制建设面临的形势 　　

　　发扬社会主义民主，健全社会主义法制，坚持依法治国，建设社会主义法制国家，是邓小平同志建设有中国特色社会主义理论的重要组成部分，是新时期我国社会主义现代化建设的一个重要指导方针，是促进经济发展、保持社会稳定、实现国家长治久安的重要保障。党的十四大提出建立社会主义市场经济体制的改革目标，对增强全民法制观念，转变政府职能，加快立法步伐，提高依法治国、依法行政水平，做到"有法可依、有法必依、执法必严、违法必究"提出了更高的要求。党的十四届六中全会将增强公民的民主法制观念作为提高全体公民素质的一个重要方面。法律正在逐渐成为管理国家事务、规范社会行为、调整利益关系的主要手段。到本世纪末，我国将建立起具有中国特色的适应社会主义市场经济体制的法律体系。

　　建立社会主义市场经济体制的改革目标，对我国经济生活、政治生活带来的影响是广泛和深远、覆盖了我国经济基础和上层建筑的各个领域。体育事业是社会主义事业的重组成部分。体育管理体制的改革和体育事业发展，必须适应建立社会主义市场经济体制的要求，走体育社会化、体育产业化的道路，逐步做到政事分开、管办分离，实现体育管理体制从适应计划经济向适应市场经济转变，体育行政部门从办体育为主向管体育为主转变，管理重心从微观管理为主向宏观管理为主转变，管理方式从依靠行政手段为主向依靠法律手段方主转变。

　　党的十一届三中全会以来，我国体育事业进入了持续、快速的发展时期，取得了举世瞩目的成就，实践证明，体育事业的发展主要得益于改革，体育改革的推进又需要体育法制的支持与保障。近十几年来，随着我国体育改革的深化和体育事业的发展，体育法制建设也取得了长足的进步，其基本标志是：体育系统普法教育取得成效；体育工作者的法律意识和体育法制观念有所增强；体育法制工作受到重视；体育法的颁布实施，结束了我国体育战线无部门基本法可依的历史，加快厂配套体育立法步伐，促进了体育行政部门的职能转变，增强了体育行政部门依法行政、以法治体的能力；适应社会主义市场经济体制，体现体育改革成果，促进体育事业发展的体育法规体系的框架正在形成；体育法制工作队伍逐步建立；体育执法监督检查工作开始起步。

　　在充分肯定我国体育法制建设成绩的同时，仍要清醒地认识到，体育法制建设仍是体育工作中的一个薄弱环节，体育法制建设相对滞后的状况并未得到彻底改变。主要表现在：体育队伍的法律素质还不高，依法行政、以法治体的观念还没有牢固地树立起来；体育法的学习、宣传还不够深入；解决困扰体育改革和体育事业发展的一些重点、难点问题的立法还不多；体育执法队伍还不够健全，执法监督也不够有力；体育工作的很多方面尚未纳入依法管理的轨道。

　　随着国家法制建设进程的加快，体育改革的深化和体育事业的发展，加强体育法制建设，提高依法行政、以法治体的水平，已经成为当前体育战线的一项紧迫而又艰巨的任务。

　　二、体育法制建设的指导思想、目标和任务

　　八届全国人大四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展"九五"计划和2010年远景目标纲要》，展示了我国面向21世纪的宏伟蓝图，是指导全国各条战线进行社会主义现代化建设的行动纲领。《纲要》对发展我国体育事业和建立有中国特色的社会主义体育体制，提出了明确的任务和要求。体育事业的发展和体育新体制的建立，必然要求有一个与之相适应的完备的体育法规体系，必然要求加强体育法制建设。

　　加强体育法制建设是一项复杂的系统工程。加强体育法制建设，既要适应建立社会主义市场经济体制的需要，又要考虑体育的行业特点；既要借鉴国外先进的体育管理经验和办法，又要从中国国情出发；既要有总体规划，又要重点解决困扰体育工作和体育改革的一些难点问题；既要加强对体育立法的宏观指导，又要调动各省（区、市）和各部门的积极性，使体育法制工作走上健康的发展轨道。

　　体育法制建设的指导思想是：以邓小平同志建设有中国特色社会主义理论和党的基本路线为指导，按照"依法治国、建设社会主义法制国家"的要求，贯彻执行《中华人民共和国体育法》，加快体育立法，强化体育执法，使体育工作全面纳入规范化、法制化的轨道，开创依法行政、以法治体的新局面。

　　体育法制建设的目标是：在本世纪末下世纪初，初步建立起适应社会主义市场经济需要，符合现代体育运动规律，以宪法为指导，以体育法为龙头，以行政法规为骨干，以部门规章和地方性法规为基础，结构合理、层次衔接有序的体育法规体系和与之相适应的体育执法监督及法律服务体系，建立一支体育执法监督检查队伍，使体育法制建设状况存明显改善。争取在2010年前后，使体育工作全面纳入规范化、法制化的轨道。

　　体育法制建设的任务：

　　（一）加强法律知识的学习，提高体育队伍的法律素质。要增强体育干部的法制观念和贯彻执行体育法的自觉性，提高依法行政、以法治体的水平，必须加强法律知识的学习，把掌握法律知识、树立法制观念作为体育干部的必备素质。各级体育行政部门（含人民政府授权管理体育事业的组织，下同）要按照国家在公民中进行法制宣传教育的决定要求和国家体委《关于体育系统法制宣传教育的第三个五年规划》的部署，在各级党委、人大、政府的领导和普法主管机关的指导下，采取切实措施，保障普法工作的顺利进行。"九五"期间体育战线法律学习的重点是宪法、体育法和促进体育行政部门依法行政以及与社会主义市场经济密切相关的法律法规。要在体育系统形成学法、守法、护法、用法的良好风气。

　　 （二）广泛开展体育法的宣传，创造良好的体育法制环境。要保证体育法的全面贯彻实施，必须广泛开展体育法的宣传，使之成为各级政府、企业事业单位、各社会团体及公民熟悉并自觉遵守的法律。各级体育行政部门要面向全社会，深入至"每个单位和家庭，做好体育法的宣传工作，提高全民的体育法律意识，形成良好的体育法制环境。

　　（三）加快配套立法，建立健全体育法规体系。体育法作为体育部门基本法，规定了体育工作的基本方针和发展体育事业的基本原则，明确了各级政府、企业事业单位、社会团体和公民在发展体育事业和参与体育活动方面的基本权利、责任和义务。我国是一个地域辽阔、社会经济发展水平差异较大的国家，各级体育行政部门要根据体育法的规定，结合本地区、本部门的实际，针对体育改革和体育事业发展中的重点、难点问题，加快体育法配套立法工作。"九五"期间体育立法的重点内容是：推进体育管理体制和运行机制改革的法规；落实，"全民健身计划"，保障公民体育权利，提高公民身体素质的法规；落实"奥运争光计划"，促进运动技术水平提高，保障竞技体育参与者权益的法规；加强体育场地设施规划建设，提高体育场地设施利用率的法规；加强体育经营活动管理，促进体育市场繁荣的法规等。

　　（四）强化体育执法和执法监督检查，完善体育执法监督体系。法律的生命在于实施。各级体育行政部门要把体育法和各项体育法规落到实处，必须强化执法手段，严格执法程序，建立健全体育执法及执法监督工作制度、体育行政复议制度、行政诉讼制度和其他促进依法行政的基础性制度，完善体育执法监督体系。"九五"期间体育执法监督检查工作的重点是：体育工作是否坚持了以开展全民健身活动为基础，促进各类体育协调发展的方针；各级人民政府是否将体育事业纳入了国民经济和社会发展计划，是否将体育事业经费、体育基本建设资金纳入了本级财政预算和基本建设投资计划；城市是否按国家规定建设、管理和使用体育设施；学校是否依法开设体育课和开展课外体育活动；体育行政部门是否对体育经营活动实施有效的监督和管理等等。

　　（五）加强体育法制工作队伍建设，提高依法行政、以法治体水平。体育执法工作是一项政策性很强的工作，各级体育行政部门是贯彻执行体育法律法规的主要执法部门，体育行政部门的公务员是主要的执法人员。要提高体育行政部门依法行政、以法治体的水平，必须加强体育法制队伍的建设。要力争在"九五"期间建立起一。支具有较高政治觉悟和业务素质的体育法制工作队伍。

　　（六）加强体育法学研究，体育法学研究是体育法制建设的理论基础。加强体育法制工作，必须重视体育法学研究。"九五"期间，要在体育院校和体育科研机构中建立一支体育法学教学、科研队伍，产生一批集中反映我国体育法学水平的学术成果，逐步形成具有中国特色的社会卞义体育法学体系，为我国体育法制建设奠定坚实的理论基础。

　　 三、加强体育法制建设的主要措施和要求

　　（一）加强对体育法制工作的领导，建立体育法制工作责任制度。体育法制上作应当纳入本部门、本单位的工作计划，并予以资金保障，做到有领导、有计划、有检查、有成效。要将体育法制工作作为衡量各部门、各单位领导素质和、工作业绩的一项重要指标。

　　（二）各级体育行政部门应当确定管理体育法制工作的机构，或指定专人负责体育法制工作。

　　（三）各级体育行政部门应当建立体育法制学习和培训制度，每年举办一次或一次以上的体育法制学习和培训。体育系统的全体干部特别是国家公务员应当分期分批参加体育法制学习，领导干部要带头学法。对从事体育法制工作的骨干人员要进行重点培训。在公务员招考中要适当增加法律专业人员的名额，引进法律专门人才。

　　（四）加大体育法的宣传力度，拓展体育法制宣传渠道。各级体育行政部门和单位要通过培训、咨询、讲座或体育比赛等多种方式宣传体育法。要充分发挥报刊、电视等传播媒介的宣传和舆论监督作用，体委系统的综合性报刊要开辟体育法制专栏，介绍各地体育法制工作的进展情况。对于违反体育法的典型案例，要进行曝光和跟踪报道。

　　（五）各级体育行政部门要根据体育法的规定，结合本地区、本部门的实际，制定立法规划，抓紧配套立法工作，力争每年都有新的突破。体育立法要从全局出发，从人民的根本利益出发，从发展体育事业和深化体育改革的需要出发。

　　（六）体育院校要将体育法作为学校教学的一项内容，列入学校的教学计划。有条件的体育科研机构要加强体育法学研究。要团结和动员体育实际工作者、体育理论工作者和法学工作者共同参与体育法学研究，加强与国外体育法学界的交流与合作，吸收国外体育法学研究的先进成果。各级体育行政部门应对体育法学研究给予指导和支持。

　　（七）各级体育行政部门要组织体育法制工作经验交流，对体育法制工作的先进集体和个人予以表彰和奖励。

　　（八）各级体育行政部门要主动向同级人大、政府汇报体育法制工作，加强与财政、计划、工商、物价、公安、劳动、人事、民政、教育、卫生、科技、文化等部门在体育立法、体育法制宣传教育和执法工作等方面的联系与配合，推动体育法制建设。

　　加强体育法制建设，是事关体育事业发展的一件基础性、全局性和长远性的大事，各级体育行政部门一定要从适应建立社会主义市场经济改革的全局和体育事业发展的战略高度，认识加强体育法制建设的重要性，将其作为体育工作的一项根本任务长抓不懈，开创我国体育法制工作的新局面，促进体育事业的健康发展。

　　 国家体育运动委员会

　　 一九九七年一月二十二日